Le bailleur peut-il exiger la démolition des bâtiments en fin de bail ?
Nous avons construit des bâtiments d’élevage sur du terrain appartenant au propriétaire de la ferme. Aujourd’hui, un couple de jeunes agriculteurs est intéressé par l’exploitation. Nous avions eu l’accord oral des propriétaires (parents usufruitiers) mais il y a eu un manque de concertation avec les enfants (nus-propriétaires) qui, eux, ont promis les terres à un voisin en agrandissement. Les bâtiments ont été construits avec un accord écrit du propriétaire il y a plus de vingt ans. Ont-ils le droit de nous demander de les démolir ?
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« À partir du moment où vous avez obtenu un accord écrit du propriétaire il y a plus de vingt ans pour la réalisation des travaux, non seulement les bâtiments n’ont pas à être démolis, mais une indemnité peut être due », explique Myriam Gobbé, avocate spécialisée en droit rural au sein du cabinet Avocats Liberté à Rennes. En effet, en application des dispositions de l’article L.411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le preneur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
« Cette indemnité doit être calculée par un expert judiciaire ou un homme de l’art désigné d’un commun accord entre preneur et bailleur, poursuit l’avocate. Pour chaque département, et éventuellement pour chaque région naturelle agricole, le préfet du département, après avis de la commission consultative des baux ruraux, arrête les tables d’amortissement dans les limites fixées à l’article R. 411-18 du code rural, compte tenu notamment de la nature des matériaux employés, de la catégorie des travaux et de leur objet, construction nouvelle ou aménagement des constructions existantes, ainsi que le cas échéant des dimensions des bâtiments, de leur destination et des facilités d’utilisation différente qu’ils présentent. Les durées minimales et maximales d’amortissement sont de 20 à 30 ans selon la nature des bâtiments ».
« Attention, l’indemnisation des améliorations se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, et ce à peine de forclusion, alerte Myriam Gobbé. Or, la prescription s’interrompt par une action en justice. Le preneur ne doit donc pas attendre l’expiration de ce délai très court, avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) à défaut d’accord sur le principe ou le montant de cette indemnité due au preneur sortant. »
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