La cession du bail à son descendant peut-elle être prévue dès le début ?
Lors d’une succession, un des héritiers a obtenu un commodat sur une partie de son héritage. L’une des parcelles est exploitée par mon fils qui a repris la totalité de mon exploitation. J’ai un bail de 18 ans sur cette parcelle. Dès la signature du bail, une clause a prévu la cession future du bail à mon fils à condition de remplir les conditions et de tenir informé le bailleur par lettre commandée avec accusé de réception un mois avant la cession. Cette formalité n’a pas été respectée. Mon fils peut-il se faire évincer ?
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En raison de son caractère personnel, toute cession ou sous-location du bail rural est interdite selon l’article L. 411-35 du code rural. Par exception au principe d’interdiction des cessions et, sous certaines conditions, le preneur peut céder son bail à son conjoint ou partenaire pacsé ou à ses descendants ou encore associer ces mêmes personnes (article L. 411-35 du code rural). L’agrément préalable du bailleur est imposé par la loi.
Cet agrément peut être soit exprès et d’ores et déjà inscrit dans le bail, sous la forme d’une clause (arrêt de la Cour de cassation du 1er juin 1976) soit tacite, à la condition de ne pas être équivoque (arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 1958).
Dans votre hypothèse, une clause de votre bail a prévu la cession future à votre fils et l’agrément est exprès.
« Or, si l’agrément peut figurer dans le bail lorsque le cessionnaire pressenti est identifié (Cour de cassation du 9 octobre 1969). En revanche, la clause est réputée non écrite si le bailleur donne par avance son agrément à la cession par le preneur à l’un de ses descendants sans aucune autre identification (cour d’appel du 17 sept 2019) », précise Maitre Myriam Gobbé, avocate spécialisée en droit rural au sein du cabinet Avocats Liberté à Rennes.
Il vous faut donc vérifier que le nom de votre fils figure dans la clause de cession pour que cette dernière ne soit pas réputée non écrite.
« Par ailleurs, cette autorisation de céder le bail au sein de la famille n’est offerte qu’au preneur de bonne foi. Il doit avoir satisfait à l’ensemble de ses obligations légales et contractuelles et ce dès l’origine du bail, ajoute l’avocate. Le renouvellement du bail ne purge pas les griefs que le bailleur pourrait avoir à son encontre, comme c’est le cas en matière de résiliation du bail. À titre d’exemple, il doit avoir toujours payé son fermage en temps et en heure. »
Vous indiquez de pas avoir informé votre bailleur par une lettre recommandée un mois avant la cession du bail à vos fils.
« Or, l’accord doit être préalable mais la jurisprudence peut admettre que la cession puisse être tacite et résulter “des circonstances et du comportement du propriétaire, même postérieurs à la cession” », poursuit Maître Myriam Gobbé. « Attention donc, des pièces devront être produites pour justifier de cet accord préalable, la Cour de cassation étant très stricte en la matière », conclut-elle. « À défaut de prouver l’accord préalable, c’est une cession prohibée pouvant justifier la résiliation du bail qui est encourue. »
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