L'accord du nu-propriétaire n'est pas toujours nécessaire
J’ai appris que l’un de mes propriétaires avait vendu 5 ha à un tiers. J’ai fait valoir mon droit de préemption avec demande de révision du prix. Les parcelles étaient louées par mon père depuis 1989. Lorsqu’il a pris sa retraite, il a cédé le bail à ma mère en avertissant la propriétaire par lettre recommandée. En 2016, nous avons procédé de la même façon lorsque j’ai repris l’exploitation. La propriétaire m’a toujours dit de régler le fermage à son nom. Aujourd’hui, les enfants contestent les différentes cessions du bail au motif que nous n’avons pas prévenu les nus-propriétaires. Que dit la loi ?
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Lorsque la propriété du fonds est démembrée entre usufruit et nue-propriété, l’usufruitier peut consentir seul la cession du bail. En effet, c’est lui seul qui a la qualité de bailleur. L’accord du nu-propriétaire n’est pas requis.
Pour rappel, le fermier est autorisé par la loi à transmettre son bail à un conjoint qui participe à l’exploitation ou à un descendant avec l’accord du bailleur ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux. Mais cette demande doit être préalable à la cession. Depuis 2016, la cession doit être constatée par écrit. La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l’acte. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.
Toutefois, la jurisprudence a admis que l’autorisation du bailleur puisse être tacite, c’est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession dès lors qu’il s’agit d’actes non équivoques manifestant clairement qu’il agrée le cessionnaire. Pour l’établir, les juges s’attachent à une suite de comportement témoignant d’une réelle acceptation par le bailleur du changement d’exploitant. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.
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