Le bail peut-il se prolonger lorsque le fermier atteint l’âge de la retraite ?
J’ai deux locataires dont les baux à long terme de 18 ans respectifs arrivent à échéance en 2025. L’un d’eux aura à cette date l’âge de la retraite. S’il ne la prend pas peut-il continuer à exploiter et dois-je lui refaire un bail ? L’autre fermier aura sa retraite dans trois ans. Le bail se prolonge-t-il jusqu’à celle-ci ? En cas de départ à la retraite, doivent-ils être avertis par exploit d’huissier ?
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L’arrivée du terme du bail ne met pas nécessairement fin au bail de 18 ans. Si le bailleur ne refuse pas le renouvellement ou n’exerce pas la reprise, le bail se renouvelle au profit du preneur par période de neuf ans, dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 du code rural.
Lorsque le fermier a atteint l’âge de la retraite à l’expiration du bail initial, chacun des cocontractants peut refuser le renouvellement sans être tenu de remplir les conditions énoncées par le statut du fermage relatives au droit de renouvellement et au droit de reprise. Il suffit de donner congé par exploit d’huissier au moins 18 mois à l’avance (article L. 416-1 du code rural). Si le preneur doit atteindre l’âge de la retraite dans moins de neuf ans, le bail se renouvelle mais la durée du renouvellement peut être limitée. Chacune des parties peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur a atteint l’âge limite (sous réserve de respecter le délai légal du congé).
Par ailleurs, le preneur qui a reçu un congé en raison de son âge doit pouvoir céder son bail à un descendant sauf clause contraire. En effet, dans un bail de 18 ans, les parties peuvent convenir que les descendants du fermier ne pourront pas bénéficier de l’article L. 411-35 du code rural autorisant la cession du bail aux descendants. Il faut donc vérifier le contenu de votre bail.
Attention, des dispositions ont été modifiées sur le bail à long terme depuis l’ordonnance du 13 juillet 2006. Si le bail à long terme s’est renouvelé pour la première fois après l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006 (ce qui semble être votre cas), le bail renouvelé et les baux successifs restent soumis aux dispositions particulières des baux à long terme. Ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Si le bail à long terme s’est renouvelé au moins une fois avant l’ordonnance de 2006, ce sont les dispositions de l’article L.411-64 du code rural qui s’appliquent et non pas l’article L.416-1 du code rural.
Comme vous le voyez, en fonction de votre situation, les règles applicables peuvent être différentes. Nous vous conseillons de prendre contact avec votre notaire pour vérifier celles qui s’appliquent dans votre cas.
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