Un indivisaire bloque la vente de la ferme, comment faire ?

En principe, la vente de biens indivis (notamment des terres agricoles) requiert l’unanimité des indivisaires. Toutefois, depuis la réforme de 2009, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander la vente, à condition de respecter une procédure stricte. Cette procédure passe par la notification à tous les indivisaires via un notaire. En cas de refus ou de silence d’un ou plusieurs indivisaires, les majoritaires peuvent saisir le tribunal pour obtenir l’autorisation de vendre le bien, souvent par le biais d’une vente aux enchères.

La première des choses à faire dans votre situation est de réclamer le paiement du fermage au fermier indélicat. S’il ne s’exécute pas, il est alors possible d’envisager une résiliation du bail. Il faut cependant respecter un certain formalisme.

En vertu des articles L. 411-31 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Ainsi, dans la mesure où votre fermier ne règle pas son loyer à l’échéance convenue, vous devez lui adresser une première mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception). S’il n’a toujours pas payé au bout de trois mois suivant cette première sommation, vous devrez lui adresser une seconde mise en demeure qui ouvrira un nouveau délai de trois mois au fermier pour régler sa dette. S’il ne s’exécute toujours pas, vous pourrez agir en résiliation de bail auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. Si pendant ce délai, il se contente de verser un acompte, il encourra la résiliation du bail car un règlement partiel n’est pas libératoire. La procédure est donc assez longue pour parvenir à la résiliation du bail, sauf si plusieurs échéances sont restées impayées. Dans ce cas, le bailleur peut adresser au fermier une mise en demeure unique portant sur les différents termes de loyer non réglés et demander la résiliation au bout de trois mois si le preneur ne s’est pas totalement acquitté de sa dette dans les délais.

Les défauts de paiement des fermages sont appréciés au jour de la demande de résiliation. Autrement dit, la résiliation ne sera pas ordonnée si à cette date, les paiements ont été réalisés. Les paiements survenus après l’introduction de l’instance ne sont pas pris en compte.

En tant que fermier en place, l’indivisaire a un droit de préemption en cas de vente des biens. Selon la loi, le preneur qui estime le prix et les conditions de la vente exagérés peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour une demande en fixation de la valeur du bien. Il a deux mois pour saisir le tribunal. Par contre, si le bail est résilié, il perd l’exercice de ce droit de priorité sur la vente.

Enfin, en droit français, chaque indivisaire a le droit de demander à tout moment la sortie de l’indivision. Si aucun accord amiable n’est trouvé, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage ou la vente forcée du bien indivis. Le juge peut alors ordonner soit le partage matériel, soit la vente aux enchères du bien, avec répartition du prix entre les indivisaires.

Dans votre situation, la demande de paiement des fermages selon la procédure indiquée est la première action à réaliser. Le risque de résiliation du bail peut, peut-être, amener à régler le conflit à l’amiable.