Comment mon propriétaire peut-il augmenter mon fermage ?
Je suis locataire d’une parcelle de terre depuis 2009 avec indexation du fermage tous les ans. Mon propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le prix de base du fermage et sous quelle condition ?
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Le montant du fermage des terres agricoles est déterminé principalement à partir de l’indice national des fermages, publié chaque année par le ministère de l’Agriculture. Il se calcule selon la formule : Fermage annuel = surface louée en hectares × valeur locative par hectare × indice des fermages.
La valeur locative dépend de la qualité du sol et de son usage (terres de culture, bâtiments, etc.), tandis que l’indice traduit l’évolution économique du secteur agricole à travers des paramètres comme le revenu brut d’exploitation et les prix.
Pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, le montant du loyer s’actualise selon la formule légale suivante : loyer 2024 par hectare × 123,06/122,55, puis multiplié par le nombre d’hectares loués.
Le loyer évolue annuellement
Le fermage doit obligatoirement être compris dans les limites maximales et minimales fixées par le barème préfectoral. Ces montants, comme les maxima et minima, sont ajustés chaque année en fonction de la variation de l’indice. Le loyer évolue par conséquent annuellement selon cet indice, fondé sur des indicateurs, sans possibilité pour les parties d’en choisir un autre.
Il est par ailleurs possible d’ajuster ou de réviser le fermage en cas de modification des valeurs préfectorales applicables, ou sur demande dans les conditions du code rural. Cette révision peut intervenir à la date anniversaire du bail ou lors de son renouvellement.
Lorsqu’un fermier ou un propriétaire considère que son loyer est anormal, il a la possibilité d’intenter une action en révision du fermage. L’article L.411-13 du code rural permet au bailleur d’engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Il faut que le prix stipulé soit supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. De plus, l’action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance.
Demande en révision
La demande en révision introduite plus de trois ans après l’entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail. Elle vaut pour le premier bail mais également pour chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail. Le propriétaire doit donc respecter ces conditions s’il souhaite augmenter le prix du fermage.
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