Le fermier peut-il demander une réduction de fermage ?

En principe, le fermier ne peut exiger une diminution de son loyer que dans certains cas précis. L’article L. 411-13 du code rural lui donne la possibilité d’agir en révision du prix du bail lorsque le fermage stipulé dans le bail excède d’au moins un dixième, la valeur locative de la catégorie du bien loué, fixée par arrêté préfectoral. Pour être recevable, cette action doit toutefois être intentée au cours de la troisième année du bail initial ou renouvelé. La possibilité d’agir à tout moment en nullité d’un prix excessif n’est pas admise par la Cour de cassation.

Par ailleurs, le preneur peut, sauf clause contraire du bail, obtenir une remise de fermage en cas de perte de récoltes par « cas fortuit » dans les conditions fixées par l’article L. 411-24 du code rural. Pour que le fermier puisse bénéficier de la remise, il faut que la totalité ou la moitié de la récolte au moins soit enlevée, selon la jurisprudence. La perte de la récolte s’apprécie en quantité, non en valeur ou en qualité.

Dans ces deux hypothèses, le fermier peut s’adresser au tribunal paritaire des baux ruraux qui tranchera si le bailleur refuse de négocier à l’amiable. En revanche, aucune réduction de prix du bail ne peut être imposée au bailleur en dehors des cas prévus par la loi. Mais les parties peuvent d’un commun accord revoir le montant du fermage si elles l’estiment nécessaire. Dans la mesure où le loyer est normal (dans la fourchette de prix prévue par arrêté), votre fermier ne peut exiger une diminution du fermage en arguant de difficultés économiques. Cela étant, rien ne vous empêche, au moins temporairement, de consentir au fermier des facilités de paiement, voire une remise de fermage, afin d’éviter des complications ultérieures : retards de paiement, voire une cessation de paiements pure et simple ou un dépôt de bilan.