Que se passe-t-il lorsque le bailleur n'encaisse plus le fermage ?
Je loue une parcelle de 1,7 hectare par bail depuis dix ans à un propriétaire. Depuis deux ans, il n’encaisse pas le chèque que je lui envoie par courrier simple. Comment faire et quels sont les risques encourus (résiliation, éviction) ? Peut-on déposer le fermage auprès d’un notaire ?
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Si vous êtes bien fermier en place avec un bail en bonne et due forme, vous n’avez pas à craindre pour vos droits. Ce n’est pas parce que le propriétaire refuse le paiement du fermage que vous n’êtes pas fermier en titre. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail tant qu‘il n’a pas engagé une procédure qui répond à des conditions strictes. Le défaut de paiement des fermages est effectivement un motif de résiliation du bail mais cette résiliation n’est possible que sous certaines conditions.
En vertu des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes. Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Dans un premier temps, vous pouvez envoyer votre règlement de fermage par lettre recommandée. Le moment venu, elle constituera une preuve de votre volonté de régler le fermage.
En dernier recours, vous pouvez toujours faire appel à un huissier de justice, appelé désormais commissaire de justice, pour formaliser votre offre de paiement au propriétaire. Il est également possible de consigner les sommes dues chez un notaire. Vous pouvez le faire de votre propre chef mais bien sûr ces dispositifs ont un coût.
Si vous n’avez pas de bail écrit, prouver l’existence d’un bail rural, notamment un bail verbal, revient essentiellement à apporter la preuve du paiement du fermage (article L. 411-1 du code rural). Lorsque l’existence du bail est prouvée, le fermier en place peut bénéficier des dispositions du statut du fermage. Sans contrepartie financière, il n’y a pas de bail rural !
Lorsque le fermier se trouve face à un propriétaire qui ne veut pas reconnaître l’existence du bail rural, le fermier est alors dans l’obligation de prouver le paiement réel de son fermage. C’est en effet la personne qui se prétend libérée de sa dette qui doit le prouver. Vous pouvez donc envisager dans ce cas les solutions proposées ci-dessus : lettre recommandée avec accusé de réception puis offre de paiement par un commissaire de justice ou consignation auprès d’un notaire.
En cas de litige, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent et il juge au cas par cas.
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