Comment le fermier peut-il exercer son droit de préemption ?
Nous avons signé sous seing privé l’acquisition de 20 ha de terres. Quelques jours avant la fin du délai de deux mois de préemption de la Safer, un membre de la famille du vendeur s’est manifesté en précisant que les terres lui avaient été louées par bail verbal. C’est un jeune en cours d’installation. Qui est prioritaire ?
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En principe, en cas de vente des terres louées, le fermier en place dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit d’achat prioritaire. Mais comme vous le voyez, il faut répondre à une condition indispensable : être fermier en place.
Selon l’article L. 412-1 et suivants du code rural, le preneur doit justifier d’un bail rural opposable au propriétaire. Peu importe que celui-ci soit écrit ou verbal selon la jurisprudence. Le statut du fermage reconnaît la validité d’un bail verbal et la possibilité d’exercer le droit de préemption à condition de pouvoir en prouver l’existence (occupation, travaux culturaux, paiement régulier d’un fermage…).
Conditions cumulatives
Le fermier doit avoir exercé la profession d’agriculteur pendant au moins trois ans (mais pas obligatoirement sur le fonds loué). Il doit avoir exploité lui-même ou avec sa famille les biens mis en vente.
Enfin, il ne doit pas déjà posséder un fonds rural d’une certaine superficie (trois fois le seuil de surface défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles). Toutes ces conditions sont cumulatives. Si le fermier ne les remplit pas, il ne peut pas se prévaloir d’un droit d’achat prioritaire sur les biens.
Qu’en est-il dans votre cas ? Le bail verbal a-t-il une existence légale ? Le jeune est-il agriculteur ? Dans un premier temps, il serait opportun que le vendeur et le notaire puissent récupérer les preuves de l’existence ou non d’un bail et vérifier si les conditions sont remplies pour préempter.
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