Le bail du fermier qui n’a pas d’autorisation d’exploiter peut-il être annulé ?

Lorsque le fermier a l’obligation d’obtenir une autorisation d’exploiter, la validité du bail est subordonnée à l’octroi de cette autorisation selon l’article L. 331-6 du code rural. Le bail est nul en cas de refus définitif d’autorisation ou d’absence de présentation d’une demande d’autorisation d’exploiter dans le délai imparti par le préfet.

L’annulation n’est pas automatique. Elle peut être obtenue à la demande du bailleur mais également du préfet. La nullité est prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Selon la jurisprudence, tant qu’aucune action en nullité n’a été engagée, le fermier conserve son bail. La sanction du défaut d’autorisation est subordonnée à une mise en demeure préalable de régulariser et à ce que le délai imparti pour le faire soit expiré. Selon la jurisprudence, seul le refus du fermier, après mise en demeure de se soumettre à la procédure administrative peut entraîner la nullité du bail prévue à l’article L. 331-6 du code rural et l’impossibilité pour le preneur de poursuivre l’exploitation. L’annulation du bail ne peut pas être demandée tant que le refus d’autorisation d’exploiter n’est pas définitif.

À noter que la prescription de cinq ans de l’action en nullité d’un bail pour défaut d’autorisation d’exploiter a pour point de départ l’expiration du délai imparti au locataire pour régulariser sa situation vis-à-vis du contrôle des structures.