Bail rural ou de droit commun Quelle fiscalité pour le hangar loué ?
Je cède mon exploitation agricole prochainement. Je possède, en nom propre, un hangar qui n’est pas cédé. Puis-je le louer à l’année pour du stockage agricole et ainsi défiscaliser les travaux d’entretien ou de réparation?
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«La première question à se poser dans votre situation est le type de bail qui sera mis en place : un bail rural ou de droit commun (civil) ? », explique Baptiste Faveraux, juriste-fiscaliste au cabinet d’expertise Fiteco, à Tours (Indre-et-Loire). L’article L.411-1 du code rural précise que toute mise à disposition d’un immeuble agricole (terre ou bâtiment) à titre onéreux pour y exercer une activité agricole, au sens de l’article L.311-1 du code rural, est soumise au statut du fermage. Ainsi, tout dépend de l’activité réellement exercée par le preneur à bail dans le hangar. Si le statut du fermage s’applique, un bail rural classique de neuf ans devra être mis en place. À noter que dans le cas contraire, il est tout de même possible d’opter pour ce régime avec tous les avantages et inconvénients que ce contrat implique.
« Quel que soit le bail mis en place, les revenus tirés des locations de biens ruraux sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers », poursuit le fiscaliste. Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, le contribuable relève du régime microfoncier, sauf option au régime réel. Ce dernier bénéficie d’un abattement de 30 % sur l’ensemble de ses charges. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut. En cas de grosses réparations, il lui est possible d’opter pour le régime réel afin de déduire ses charges réelles. Attention, cette option s’applique sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal et est irrévocable pendant trois ans (passé ce délai, le bailleur pourra retourner au microfoncier s’il le désire).
Lorsque les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, le contribuable relève de plein droit du régime réel. Il peut défalquer de ses revenus fonciers l’ensemble de ses dépenses réelles d’entretien, de réparation (y compris les grosses réparations), amélioration, primes d’assurance… À l’exception des dépenses de construction et d’agrandissement. L’article 31 du code général des impôts donne une liste de l’ensemble des dépenses déductibles. « En tout état de cause, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option. Il faut se poser la question en fonction des situations de chacun et ne pas hésiter à réaliser les calculs », conclut Baptiste Faveraux.
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