Cession de bail Des motifs sérieux pour refuser
Mon fermier, titulaire d’un bail depuis 1983 et qui va partir en retraite, me demande une cession de bail au profit de son fils qui le mettra à disposition d’une EARL. Il me demande de signer un document. Nous sommes en indivision avec ma sœur et les opérations de partage ne sont pas encore commencées. Le bail a toujours été reconduit tacitement. Souhaitant vendre une partie des biens, nous ne souhaitons pas louer au fils. Quelles solutions pouvons-nous envisager ?
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En principe, l’article L.411-35 du code rural interdit la cession du bail. Il existe cependant des exceptions à ce principe. Elles concernent les membres de la famille. Le fermier peut transmettre son bail à son conjoint, à son partenaire lié par un Pacs participant à l’exploitation des terres louées ou à un descendant majeur ou émancipé. La cession du bail étant une faveur accordée au preneur elle est soumise à l’autorisation préalable du propriétaire ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).
À défaut d’accord, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d’autorisation doit se fonder sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession. En cas de litige, les juges apprécient les qualités du cessionnaire (le fils). Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures. Les juges recherchent si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Ces derniers sont appréciés au regard du comportement du preneur cédant au cours de son bail (entretien, paiement du fermage…) et au regard des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire. Les aptitudes professionnelles du cessionnaire et les garanties qu’il offre pour assurer la bonne exploitation du fonds constituent des éléments d’appréciation déterminants.
Si vous n’avez pas de motifs sérieux à reprocher au cédant et à son fils, il y a peu de chances que la cession soit refusée.
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