Viager La rente en nature exclue du droit de préemption
À la retraite, marié et sans enfant, j’ai décidé de céder une partie de mon exploitation, soit 10 ha, à un particulier non-agriculteur en viager. Ces terrains sont actuellement exploités par un agriculteur. Il est prévu que son bail se poursuive. Le notaire doit-il informer la Safer de ce changement ? A-t-elle le droit d’intervenir dans cette transaction ?
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Vous vous inquiétez du droit de préemption de la Safer mais sachez qu’il faut surtout penser à celui du fermier, car celui-ci a un droit prioritaire avant même la Safer. Dans les deux cas, tout dépend du type de rente viagère envisagée. La vente en viager est un contrat à terme incertain. Le propriétaire vend son bien moyennant le versement régulier d’une rente. L’acheteur ne deviendra effectivement propriétaire qu’au décès du vendeur. La rente peut se faire en argent mais également en prestations en nature.
La vente moyennant rente viagère n’est exclue du droit de préemption du fermier et de la Safer que si celle-ci est servie, pour la totalité ou, pour l’essentiel, sous forme de prestations de services personnels, selon l’article L.143-4 du code rural. Par exemple, donner chaque année une quantité de bois, fourniture de soins en cas de maladie… Dans ce cas, la rente est considérée comme un bail à nourriture. L’acquéreur prend l’engagement de subvenir aux besoins du vendeur sa vie durant, de le loger ou de le soigner. Dans l’esprit du texte, il y a exclusion car le fermier et la Safer ne sont pas en mesure de remplir les services personnels exigés de l’acquéreur.
Le texte précise que « la rente est servie en totalité ou pour l’essentiel en prestations de services », le prix peut donc comporter une partie sous forme d’argent. En revanche, l’obligation en nature ne doit pas pouvoir être totalement transformée en une rente en argent. Sinon, la convention peut être requalifiée et le fermier et la Safer peuvent préempter.
À noter que si la rente est servie sous la forme d’un bail à nourriture (article L.411-58 du code rural), l’acquéreur perd la faculté de reprendre le bien pour exploiter durant les neuf premières années qui suivent la date d’acquisition. En outre, à cette date, s’il veut reprendre les terres, il devra remplir les conditions de la reprise, difficilement envisageable dans votre cas s’agissant d’un non-agriculteur.
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