Bail Hausse de fermage et reprise sont encadrées
Je suis propriétaire de 86 ha que j’ai loués à un jeune agriculteur par un bail de dix-huit ans, qui s’est terminé le 1er novembre 2018. Celui-ci est prolongé pour une durée de neuf ans. Je voudrais augmenter le loyer et inclure un droit de reprise triennale au profit de ma petite-fille pratiquant l’équitation. Au terme du bail, je compte ne plus louer les terres pour permettre un projet d’entreprise de travaux agricoles à notre profit par contrat annuel. Quelles sont les démarches à accomplir ?
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Selon l’article L.411-46 du code rural, tout preneur a droit en principe au renouvellement de son bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires. Celui-ci intervient automatiquement par le seul effet de la loi pour une durée de neuf ans. Le preneur n’a pas à le demander. La reconduction se fait dans les mêmes conditions que le bail précédent. Vous ne pouvez donc pas décider de modifier unilatéralement le bail.
Concernant le prix, lorsqu’un propriétaire considère que son loyer est anormal, il est en mesure d’intenter une action en révision du fermage. L’article L.411-13 du code rural donne la possibilité d’engager une action en révision devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut que le prix stipulé soit inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. L’action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. Elle vaut pour le premier bail mais également pour chacun des baux renouvelés, et une seule fois pour chaque bail.
Concernant la reprise au terme du bail renouvelé (soit au 31 octobre 2027), là encore le sujet est très encadré. Selon l’article L.411-59 du code rural, le bénéficiaire de la reprise doit s’engager, dès le congé, à remplir plusieurs conditions au moment de la reprise : l’exploitation personnelle du bien repris, les moyens financiers nécessaires et l’habitation sur place ou à proximité. Selon les textes, le repreneur doit se consacrer à l’exploitation agricole du bien repris pendant au moins neuf ans. Il ne peut pas se limiter à la simple direction et surveillance de cette dernière. Il a l’obligation de participer aux travaux, sur les lieux, de façon effective et permanente. Cette participation s’apprécie selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.
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