Sous-location des terres Le bailleur peut résilier le bail

L’article L. 411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est en présence d’une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien, ou une partie du bien, à la disposition d’un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie.

En cas de litige, c’est le juge qui va déterminer la nature de la convention passée par le preneur. Le point de savoir à qui incombe la charge du travail de culture et d’entretien est souvent un élément important de l’appréciation du transfert de jouissance. La jurisprudence a notamment reconnu le caractère de sous-location prohibée à la mise à disposition d’un tiers des terres louées en vue de la production de pommes de terre, sans réaliser aucune façon culturale et moyennant une somme forfaitaire. L’important est que le fermier conserve l’entière maîtrise du fonds. Cependant, lorsque la preuve d’une contrepartie à la mise à disposition des biens loués n’a pas été rapportée, les juges ne peuvent pas conclure à une sous-location.

L’interdiction de sous-louer étant une règle d’ordre public, la sous-location prohibée est nulle. Elle entraîne la résiliation du bail principal. Toutefois, cela n’intervient pas de plein droit. Le bailleur doit alors engager une action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette action peut être entreprise à tout moment en cours de bail. Le demandeur n‘a pas à établir que la sous-location est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La résiliation prend effet au jour de la décision de justice qui la prononce. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire peut reprendre ses terres et les louer à un autre agriculteur.

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