Titre de propriété La servitude est opposable au propriétaire du fonds servant
Depuis toujours, nous traversons une parcelle pour accéder à nos terrains. La servitude de passage était admise par l’ancien propriétaire. Le nouveau propriétaire refuse le passage malgré la mention faite dans son titre de propriété. Que dit la loi ?
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Le droit de passage n’est reconnu par la loi qu’en cas d’enclave (code civil, art. 682). Dans ce cadre, le propriétaire qui n’a pas d’autre accès sur la voie publique, ou un accès insuffisant, bénéficie de plein droit d’une servitude sur les fonds voisins. En dehors de ce cas, la servitude de passage doit être établie par titre (convention, testament, partage…), ou résulter de la division d’un même fonds à l’origine. C’est ce qu’on appelle la servitude par destination du père de famille.
Le plus souvent, les servitudes sont établies dans un acte juridique, qui doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Mais, l’absence de publication du titre ne rend pas toujours la servitude inopposable au propriétaire du fonds servant (qui la subit). Selon la jurisprudence, la servitude est opposable à l’acquéreur de ce fonds si son titre de propriété la mentionne (arrêts du 27/10/1993 et du 14/12/2005). Dans ces arrêts, la Cour de cassation rappelle que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, ou si elles font l’objet d’une publication.
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