Bail rural concurrence entre cession et reprise
Je suis propriétaire de terres agricoles reçues en héritage et données en location. Le bail se termine à la fin de 2014. J'ai donné congé au fermier afin de les exploiter moi-même, car je suis installé en tant qu'exploitant agricole. Celui-ci conteste le congé et saisit le tribunal. J'apprends alors que le fermier, partant en retraite, a cédé le bail à son fils, qui s'est installé en tant que jeune agriculteur, sans m'en avoir informé. Le fils est-il soumis à autorisation ou déclaration d'exploiter ? N'aurais-je pas dû être informé ?
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La cession du bail à son descendant sans autorisation est prohibée. L'article L. 411-35 du code rural autorise un fermier à céder son bail à un descendant mais à une condition impérative : avoir l'autorisation préalable du propriétaire. L'autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite.
Si le bailleur s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession.
A défaut de demande auprès du propriétaire ou du tribunal, la cession peut être sanctionnée par la nullité de l'acte, autrement dit la cession est nulle. Surtout, elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.
En cas de litige, les juges apprécient les qualités du cessionnaire et le comportement du preneur. Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures. Les juges recherchent si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.
Dans votre cas, le tribunal devra également trancher sur la contestation par le fermier de la reprise. Le tribunal va analyser les deux demandes séparément. Il va vérifier si le fermier remplit bien les conditions de la cession, et notamment s'il s'est comporté en bon fermier pendant toute la durée du bail. Il prendra en compte le fait que le fermier n'ait pas fait une demande préalable à la cession du bail.
Du côté du propriétaire, le tribunal va vérifier que le repreneur potentiel remplit toutes les conditions pour reprendre le bien loué. Au vu de ces différents éléments, il tranchera. Il semblerait que les tribunaux aient tendance à accorder la reprise au propriétaire si les conditions sont remplies.
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