L’échange de terres pour un meilleur parcellaire

Au gré des reprises et des agrandissements, les parcellaires morcelés peuvent poser de sérieuses difficultés d’organisation. Pour pallier ce problème, échanger ses terres avec un ou plusieurs voisins peut s’avérer être une solution gagnant-gagnant. Si des agriculteurs y trouvent un intérêt commun, l’échange peut alors s’organiser, en respectant certains principes.

L’échange définitif

La première solution et la plus définitive reste l’échange de propriété. Dans ce cas, il faudra qu’un nouvel acte notarié soit émis. Pour que le processus soit équitable, il faudra néanmoins veiller à ce que l’échange soit équilibré.

Que ce soit sur la surface mais aussi sur la qualité des terres, l’échange doit être équivalent dans la mesure du possible. Aurélie Brunet, gestionnaire en patrimoine et spécialiste en droit rural dans le cabinet O. Vivier Conseil et Patrimoine, précise ce point. « En général, un agriculteur connaît bien la parcelle en question car elle est logiquement voisine de son exploitation. Il connaît la nature du sol et sa valeur. Ce n’est pas comme un achat de terre éloignée. Il est donc rare que l’on fasse intervenir un tiers comme un expert agricole lors d’un échange », explique-t-elle.

Dans le cas où la valeur diffère, il est toujours possible qu’une compensation via une soulte soit versée à l’une des parties. Cet élément est important à prendre en compte car il aura une incidence sur la fiscalité. L’échange en propriété est soumis à publicité foncière sur le prix le plus élevé.

Selon la politique agricole départementale, le conseil départemental peut prendre en charge ces frais. Si le différentiel atteint un montant trop important, l’opération serait considérée comme une transaction classique avec la taxation liée de la plus-value tandis qu’un échange permet un report d’imposition.

Pour le déroulé, il y a deux options. « Les agriculteurs peuvent passer par la Safer qui peut être un facilitateur lors d’une restructuration foncière avec plusieurs propriétaires, c’est l’une de ses missions. Mais ils peuvent aussi le faire en direct en accord avec un propriétaire, en allant directement vers un notaire », ajoute Aurélie Brunet.

Le cas de l’échange de jouissance

Mais échanger ses parcelles n’oblige pas nécessairement à ce qu’elles changent de main. Un agriculteur peut parfaitement exploiter la parcelle de son voisin sans en être propriétaire, ni en étant le détenteur du bail. On appelle ce procédé l’échange de jouissance. « Il s’agit d’un échange a priori temporaire entre les exploitants-locataires. La seule obligation est d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne peut pas s’y opposer sauf en saisissant le tribunal paritaire », précise Aurélie Brunet.

Le code rural permet cette opération qui ne changera rien pour le locataire initial dans ses droits et devoirs. « C’est très utilisé pour certains producteurs des cultures spécialisées comme celle de l’ail, qui ont besoin de rotations régulières et qui effectuent des échanges temporaires avec des producteurs en grandes cultures », ajoute Aurélie Brunet.

Il faudra néanmoins rester vigilant, notamment sur le contrôle des structures. « Aujourd’hui, ça reste lié à la surface donc si elles sont identiques, il n’y a pas de dossier d’autorisation d’exploiter à déposer. Le jour où ce sera lié à la parcelle, les choses seront bien différentes. » Dans la mesure du possible, il est donc important que les surfaces échangées soient de tailles équivalentes.