La chronique de Bernard Peignot Le raté du notaire n’a pas échappé au fermier

L’histoire

Dans la procédure de préemption, le rôle du notaire est important : il doit délivrer au preneur une information loyale et exacte sur les conditions de la vente. Le GFA du Bois avait consenti à Daniel un bail sur diverses parcelles d’herbage. Huit ans plus tard, il les avait vendues à Anne. Plus de trois mois après, le notaire avait notifié par courrier à Daniel l’intention du GFA de vendre aux conditions de prix fixées dans un avenant au compromis de vente. Daniel, qui s’était renseigné sur le prix des terres agricoles, avait estimé que celui proposé par le GFA était exagéré.

Le contentieux

Aussi, Daniel avait-il saisi le tribunal paritaire en annulation de la notification et en fixation de la valeur vénale des parcelles. Son avocat s’était fondé sur l’article L. 412-7 du code rural. Si le preneur bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut saisir le tribunal paritaire aux fins de fixation du prix après expertise, selon ce texte. Or, en la cause, le GFA avait fixé, dans l’avenant, un prix de vente des parcelles louées largement supérieur à celui proposé dans la promesse de vente initiale signée deux semaines avant. Aussi, la saisine du tribunal en vue d’une expertise pour déterminer le prix exact était-elle légitime, selon Daniel.

Mais pour le GFA, cette demande était irrecevable. Daniel ne l’avait pas avisé, avant la saisine du tribunal, de son intention d’exercer, sous conditions, son droit de préemption. Le tribunal et la cour d’appel avaient accueilli cet argument.

Selon l’article L. 412-8 du code rural, le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la lettre recommandée pour indiquer au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation. Mais la saisine du tribunal en contestation du prix ne l’exonère pas de respecter ces dispositions. Aussi, doit-il, parallèlement à sa contestation du prix, prévenir le bailleur de son acceptation, sous réserve de la modification judiciaire à venir. Or, Daniel n’avait pas exercé son droit de préemption dans les délais et la contestation du prix ne le dispensait pas de prévenir le GFA. La saisine du tribunal en contestation du prix de vente était donc irrecevable, selon les juges.

Mais devant la Cour de cassation, Daniel s’était placé sur le terrain de la régularité de la notification des conditions de la vente. Son argument a permis la censure de la cour d’appel. Les conditions stipulées à l’acte de vente initial n’avaient pas été notifiées au preneur, alors destinataire d’informations différentes affectant la sincérité de l’offre. Aussi, le délai de deux mois pour purger le droit de préemption n’avait pu commencer à courir.

L’épilogue

Daniel retournera devant la cour de renvoi, qui annulera la notification des conditions de la vente et remettra les parties dans l’état initial avant la vente proposée par le GFA, ou ordonnera une expertise pour fixer la valeur vénale des parcelles.