Le mur d’enceinte de la ferme s’écroule  Le mur d’enceinte de la ferme s’écroule : qui doit le réparer ?

L’histoire. Pierre avait pris à bail un domaine viticole. Celui-ci était constitué d’un bâtiment de maître, appelé dans la région « le château », et d’un ensemble de parcelles plantées en vignes, situées dans l’aire d’appellation contrôlée « Moselle ». Le tout était entouré d’un mur d’enceinte en pierres sèches. Lorsqu’il avait visité les lieux, Pierre avait bien constaté que certaines parties du mur étaient vétustes, mais il ne pensait pas qu’un jour il lui faudrait entrer en procès avec son propriétaire. Plus les années passaient, plus le mur d’enceinte se dégradait, jusqu’au jour où un glissement de terrain a provoqué un effondrement, interdisant l’exploitation normale des parcelles situées en bordure. Il fallait agir.

LE CONTENTIEUX. Pierre a saisi le tribunal paritaire en vue de la désignation d’un expert. Ce dernier a constaté que l’état du mur de soutènement, dont une partie s’était effondrée, était la conséquence de dégradations postérieures à l’entrée dans les lieux, et causait un trouble d’exploitation important au preneur, auquel aucune faute ne pouvait être imputée. Au vu de ce rapport, Pierre a sollicité la condamnation de son bailleur à faire réaliser les travaux de réfection du mur d’enceinte dans les meilleurs délais. Il avait appris, lors d’une formation à la chambre d’agriculture, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et que « les grosses réparations sont à la charge du bailleur ». Pourtant, la solution du litige ne s’imposait pas à l’évidence, car le bail contenait une clause manuscrite mentionnant que « le preneur ne pourrait exiger du bailleur la remise en état des murs d’enceinte de la propriété ». Pour le bailleur, cette clause recouvrait l’ensemble des murs qui entouraient les parcelles et excluait toute obligation d’entretien de sa part. Pour Pierre, elle ne concernait que les murs d’enceinte du « château », spécialement de « la salle des mariages », dont la vétusté n’était pas contestée. Devant l’ambiguïté de la clause, les juges devaient l’interpréter : ils ont considéré qu’elle ne concernait que les seuls bâtiments. Aussi, le bailleur ne pouvait, par principe, être exonéré de son obligation d’entretien du mur bordant les parcelles. Mais Pierre n’avait-il pas participé à la dégradation du mur en enlevant la végétation qui avait envahi le mur, ce qui pouvait exonérer le bailleur de son obligation de le réparer ? La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a écarté l’argument, un peu spécieux, retenant que « les grosses réparations restaient à la charge du seul bailleur, en application des articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural, dont les dispositions sont d’ordre public, et que les causes de l’effondrement du mur n’étaient pas imputables au preneur ».

L’ÉPILOGUE. Le bailleur était donc bien tenu de faire réaliser les travaux de réfection du mur d’enceinte des parcelles. L’entretien des constructions de toute nature est une lourde charge pour le bailleur, qui cherche souvent à s’en exonérer. Aussi, les parties doivent-elles veiller avec rigueur à la rédaction des clauses du bail relatives à l’entretien, afin d’éviter les surprises.