Quelle date d’effet pour le nouveau ferm Quelle date d’effet pour le nouveau fermage ?

L’histoire.Octave avait consenti un bail de neuf ans à Justin sur sa propriété. C’était en 1991, à une époque où le propriétaire foncier jouissait encore d’un certain prestige. Mais depuis, tout a changé dans les campagnes. Les conversations amiables se sont transformées en conflits entre les deux protagonistes.

Le problème est venu non pas du droit au renouvellement du bail qui venait à échéance mais du loyer. Il y avait déjà eu un renouvellement sans aucun changement. Le fermage fixé en 1991 et renouvelé en 2000 était resté le même. Cette fois, assailli par l’impôt sur la fortune (ISF), Octave entendait recevoir un revenu supérieur sur ses biens. Sans possibilité d’accord amiable, le tribunal paritaire a été saisi, en application de l’article L. 411-11 du code rural.

Contentieux. La cour d’appel avait peut-être mal compris le dossier reçu du tribunal paritaire. Elle aurait dû désigner un expert pour déterminer le loyer du bail à venir. Or elle a voulu trancher elle-même. Ce qui fait que cette affaire très simple a abouti à un imbroglio à éclaircir. Le propriétaire demandait un nouveau loyer depuis 2008, avant le déroulement de l’instance.

En 2015, le procès n’était toujours pas terminé, mais qu’en était-il du bail ? C’est là qu’est né le véritable conflit. La cour d’appel retenait que le bail s’était renouvelé le 11 novembre 2009 aux conditions du précédent. Si l’on résume, le bail s’était renouvelé mais le loyer n’était pas encore fixé. A suivre les informations données par les juges, le nouveau fermage devait s’appliquer à compter du 31 mai 2011, alors que le bail s’était renouvelé depuis plus d’un an. Tel était le sens de l’arrêt de la cour d’appel, qui a retenu que « l’action en fixation du nouveau prix, engagée postérieurement au renouvellement, reste recevable et que le prix est établi pour la période de bail restant à courir à partir de la demande ».

Selon elle, en fin de compte, la fixation du nouveau et tardif fermage était valable, du moment que le loyer avait été décomposé en deux sommes : l’une représentant le loyer sans être renouvelé et la seconde, après le renouvellement effectif.

Sur pourvoi, la Cour suprême a censuré l’arrêt de la cour d’appel. Sa décision est simple : le nouveau prix court de la date du renouvellement, alors même que les parties ont plus ou moins erré sur cette échéance.

Épilogue. Il ne faut pas oublier que la demande de renouvellement du propriétaire est motivée par le loyer à encaisser… La cour d’appel avait imaginé un mécanisme intéressant de décomposition du prix en deux parties, avec possibilité d’une action en révision pour la portion du prix contemporaine ne commençant à jouer qu’à la date convenue. Mais la Cour de cassation ne s’est pas engagée sur le côté positif et s’est contentée de critiquer.