Préemption du fermier et commission d’ag Préemption du fermier et commission d’agence

L’histoire. Il faut reconnaître que l’exercice du droit de préemption du preneur est soumis à un lourd formalisme, dont l’article L. 412-8 du code rural donne les principes. Du reste, celui de la Safer obéit à la même réglementation : « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. » Cette information vaut offre de vente au prix et aux conditions de la transaction. C’est là que le preneur dispose d’un délai de deux mois à dater de cette information, pour faire connaître son refus ou son acceptation.

En l’espèce, le propriétaire vendeur avait eu à supporter une commission d’agence que le notaire avait précisée dans sa notification, en sus du prix convenu entre le vendeur et l’acquéreur. A réception de la notification par le notaire, le preneur a fait connaître son intention d’acquérir mais il refusait de signer l’acte car il n’était pas d’accord sur le paiement de cette commission. Il faut dire que la différence entre le prix convenu et ce qui était notifié était considérable...

Le contentieux. La cour d’appel relevait bien que l’indication dans la notification émanant du notaire comportait un prix différent de celui demandé au locataire. Mais pour rejeter la demande du preneur, elle énonçait un principe tiré de l’article L. 412-8 du code rural selon lequel le bénéficiaire doit être informé du prix principal de la transaction et non du prix « acte en mains ».

L’affaire a été soumise à la Cour de cassation. Celle-ci a censuré la cour d’appel, au motif qu’une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne les éléments mettant le candidat à la préemption en mesure d’exercer utilement son droit, et notamment en distinguant le prix demandé du montant exact de la commission de l’agent d’affaires. En effet, il ne faut pas que le propriétaire vendeur puisse réclamer au preneur qui préempte un prix supérieur à celui convenu. La Cour suprême a donc cassé l’arrêt d’appel, le montant de la commission devant être « loyalement » spécifié dans la notification du notaire.

L’épilogue. Le fait de faire payer la commission entièrement par l’acquéreur ne résulte pas de la loi. C’est la jurisprudence qui s’est imposée peu à peu. Faudra-t-il en l’espèce reprendre la procédure de préemption ? Le tiers acquéreur le tolèrera-t-il ? Il est vrai que le preneur n’avait pas signé l’acte… Et quelle transaction conclure si l’hostilité persiste ? Car il semble difficile que l’agent d’affaires renonce au moins pour partie à sa commission... Tout dépendra donc du comportement des parties. Tout dépendra aussi du marché immobilier sur les propriétés rurales, à moins que la Safer n’intervienne dans l’affaire. Mais sous quelle forme ?