Quel bail conclure pour une petite parcelle ?

Alors qu’il est attendu que la moitié des agriculteurs prennent leur retraite d’ici à 2030 selon le dernier recensement de 2020, de nombreuses terres agricoles changeront de mains. Parmi celles-ci, certaines sont soumises au régime juridique de « location de petites parcelles » moins contraignant pour le propriétaire.

Vérifier d’abord la surface

Une petite parcelle n’est pas simplement une parcelle à la taille « modeste ». Elle est qualifiée comme telle juridiquement car elle ne dépasse pas les plafonds fixés par arrêté préfectoral qui peuvent atteindre plusieurs hectares. Dans l’Aude par exemple, le plafond est fixé à 3 hectares pour les terres labourables et à 4 hectares pour les prairies. Dans le département voisin, l’Ariège, il existe une déclinaison territoriale. Le plafond est fixé à un demi-hectare pour les terres et prés en zone pyrénéenne et à 1 hectare dans les plaines et coteaux.

C’est au propriétaire de vérifier si toutes ses parcelles louées à un même preneur ne dépassent pas ces plafonds pour déroger au bail rural classique de neuf ans en se référant à l’arrêté préfectoral de son département consultable sur le site de sa DDT (M). Il est possible de vérifier la surface des parcelles en ligne sur le site public Geoportail.gouv.fr ou sur le site Geofoncier.fr des géomètres experts.

La parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l’exploitation du preneur. « C’est-à-dire qu’il ne doit pas s’agir d’une cour de ferme, du centre d’un pivot d’irrigation ou d’un déversoir de plusieurs fossés par exemple », explique François Cathala, notaire et agriculteur en Ariège. Pour éviter les abus, le code rural impose que la parcelle n’ait pas fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

Choisir le contrat le mieux adapté

Si les conditions sont remplies, la location est soumise au bail dit de petite parcelle qui confère plus de liberté propriétaire et moins de stabilité à l’agriculteur. C’est d’ailleurs pour cela que « le meilleur conseil pour le fermier, c’est d’acheter », souligne le notaire. La durée du contrat est d’un an renouvelable tacitement, le fermier n’a pas de droit au renouvellement du contrat, le propriétaire peut donner un congé sans motif au locataire avec un préavis de six mois et ce dernier n’a pas de droit de préemption (lire aussi l’encadré).

Rien n’empêche de conclure un bail rural classique de neuf ans, ou même un bail à long terme devant notaire qui offre plus de sécurité au fermier mais dans lesquels le propriétaire sera moins protégé. C’est bien pour cela que le législateur a prévu ce régime dérogatoire.

Les parties peuvent aussi convenir d’un prêt à usage, appelé aussi commodat. Il a l’avantage d’offrir au propriétaire une grande liberté dans les conditions qu’il souhaite imposer au locataire. « Cela peut aller à l’obligation pour le preneur de réaliser tel type d’activité (pâturage ou ruches par exemple) ou lui imposer de ne pas y apporter de l’engrais. » La contrepartie, c’est que le bailleur ne perçoive pas de loyer. « Je le conseille pour une durée d’un ou deux ans renouvelables pour des propriétaires qui ne recherchent pas un revenu locatif étant donné les faibles loyers potentiels », souligne François Cathala.

Quel que soit le type de contrat, le notaire assure : « Rédiger le contrat par écrit devant notaire sécurise les parties et prévient les litiges. » Il conseille également de rédiger un état des lieux si la parcelle comprend des clôtures, équipements ou bâtiments.

Le propriétaire peut aussi décider de louer la parcelle via la Safer qui la sous-loue ensuite à un exploitant agricole. « La Safer agit ici comme un intermédiaire et un arbitre en cas de litige. L’agriculteur paie le loyer à la Safer qui reverse ensuite le montant au propriétaire, en prenant une commission. »

La durée du contrat est d’un à six ans renouvelable une fois et il peut contenir des clauses environnementales. « C’est une solution pour le propriétaire qui recherche un loyer tout en gardant la maîtrise de son foncier et ne veut pas chercher lui-même un fermier car c’est la Safer qui choisit l’agriculteur », souligne François Cathala.