Le copreneur est parti, le bail est résilié

L’histoire

Aux termes d’un acte du 18 décembre 1991, Martial avait donné à bail à Raoul et au Gaec du Bel air, constitué entre son fils et lui, un ensemble de parcelles. Après plusieurs années d’exploitation, Raoul avait réuni l’assemblée générale du Gaec, qui avait voté la dissolution anticipée du groupement et la désignation d’un liquidateur amiable. Raoul avait alors poursuivi, seul, l’exploitation des parcelles prises à bail.

Le contentieux

Ayant constaté que les parcelles louées étaient mal entretenues, Martial avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail. Mais au vu du constat produit par Raoul, le tribunal paritaire avait écarté la demande de résiliation.

Aussi, à hauteur d’appel, Martial s’était prévalu de l’absence de notification du changement de statut juridique du Gaec pour réitérer sa demande de résiliation du bail. Il est vrai que le droit paraissait en sa faveur. Selon l’article L. 411-31, II du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35.

Et selon ce dernier texte, dans sa rédaction issue de la loi d’avenir du 13 octobre 2014, lorsqu’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose d’un délai de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son nom. Et selon une jurisprudence récente, le défaut d’accomplissement de cette obligation d’information est susceptible d’être sanctionné par une résiliation judiciaire. Pour Martial, la cause était entendue. Raoul ne l’avait pas informé de la liquidation du Gaec, copreneur. Il s’agissait bien d’un grave manquement à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail.

Mais Raoul s’était défendu. Il avait invoqué une jurisprudence selon laquelle pour qu’il y ait résiliation en cas de départ d’un copreneur, la contravention aux obligations auxquelles le preneur est tenu doit être de nature à porter préjudice au bailleur. Or, en l’espèce, la cessation d’activité du Gaec était bien sans conséquence sur la mise en valeur des parcelles prises en bail.

Les juges d’appel avaient suivi le raisonnement de Raoul mais la Cour de cassation n’a pas hésité à censurer cette solution. En statuant ainsi, tout en constatant un défaut d’information du bailleur constituant une contravention aux dispositions impératives de l’article L. 411-35 du code précité, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

L’épilogue

La cour de renvoi ne pourra que s’incliner devant la position de la cour suprême. La solution est bien sévère pour Raoul qui va perdre son outil de travail. Mais n’a-t-il pas été négligent, voire imprudent, en s’abstenant de notifier à Martial la cessation d’activité du Gaec ? L’envoi d’une simple lettre recommandée l’informant de cette situation aurait pu permettre de conforter le bail.