S’installer avec un bail à domaine congéable

Cédric Retours est agriculteur à La Chapelle-Heulin, dans la Loire-Atlantique. Il s’est installé en 2021 sur 9 hectares et produit des volailles fermières qu’il vend en circuit court. « Cédric est le premier agriculteur avec qui nous avons signé un bail à domaine congéable. La signature est intervenue en juin 2023. Depuis, nous avons conclu cinq autres baux de ce type », explique Marie Teinturier, coordinatrice de « Passeurs de Terres ».

Basée à Murs-Erigné, près d’Angers (Maine-et-Loire), cette société coopérative d’intérêt collectif (Scic) a été créée en 2018 par l’association Terres de Liens Pays de la Loire. Elle intervient dans le cadre de projets d’installation pour collecter les fonds nécessaires à l’achat des terres et des bâtiments. En cinq ans, Passeurs de Terres a déjà réuni 1,2 million d’euros. Elle est aujourd’hui propriétaire — en tout ou partie – de quinze fermes qu’elle loue. « C’est à ce titre que nous nous sommes intéressés au bail à domaine congéable. »

Transfert de la propriété

Le dispositif n’a rien de nouveau mais est largement tombé en désuétude, il est peu connu. « Dans notre cas, ce sont des gens du Finistère qui nous ont mis sur la piste. » Le bail à domaine congéable est un bail notarié régi par les articles L. 431-1 à L. 431-23 du code rural. « Il fonctionne comme un bail classique de neuf ans sauf qu’il définit ce qu’on appelle des édifices et des superficies pour lesquels il y a transfert de propriété », précise Céline Mangin, juriste à l’Afocg (1) de la Vendée.

Cédric Retours a acheté le hangar de 200 m² construit à neuf (20 000 €), les arbres (150) des parcours des volailles, le réseau d’eau et celui d’électricité. Pour les terres, l’éleveur acquitte un fermage de l’ordre de 90 € par hectare et par an. Passeurs de Terre a introduit des clauses environnementales dans le bail : la conduite du système en agriculture biologique (AB) et le maintien des installations agroenvironnementales (mares, haies, etc.).

Un intérêt réciproque

En transférant la propriété de certains biens, Passeurs de Terres s’affranchit de leur entretien. « Nous n’aurions ni le temps, ni les moyens d’y faire face », reconnaît la coopérative. Au quotidien, Cédric Retours reste également libre de ses initiatives et projets d’aménagement. « Le fait d’être propriétaire est aussi un plus vis-à-vis de la banque », rappelle l’éleveur non issu du milieu agricole et qui a financé son installation par l’emprunt, sans apport en numéraire. « Le bâtiment représente un capital. La banque le sait très bien ! » Dans un bail à domaine congéable, le transfert de propriété vaut uniquement pour la durée du bail. Lorsqu’il cessera son activité, Cédric Retours devra revendre le bâtiment – et les autres biens concernés — à Passeurs de Terres. Pour le bâtiment, « le rachat se fera à la valeur actuelle et sans spéculation », précise Marie Teinturier.