Acquisition en priorité Le droit de préemption du fermier en cas de vente des biens loués

Conditions

Les bénéficiaires

L’article L.412-1 du code rural établit le droit de préemption au profit du preneur en place, sous certaines conditions. Il faut disposer d’un bail soumis au statut du fermage, avoir exercé la profession d’agriculteur pendant au moins trois ans –  mais pas obligatoirement sur le fonds loué – et avoir exploité par soi-même ou avec sa famille les biens mis en vente. Le fermier ne doit pas posséder un fonds rural d’une superficie supérieure à trois fois le seuil de surface défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles et compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne.

Le droit est personnel et incessible. Il ne peut être cédé à un tiers. Le statut du fermage donne cependant au preneur la faculté d’exercer la préemption au profit d’un descendant, partenaire de pacs ou conjoint, qui justifient d’une activité agricole, ou de subroger dans l’exercice de son droit ces personnes physiques de son entourage familial.

Biens et opérations concernés

Le fermier exerce son droit sur les seuls biens qu’il a pris en location. La vente d’une partie seulement du bien loué donne lieu à l’exercice du droit de préemption. Le propriétaire ne peut pas procéder à une vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans le bail, et obliger le preneur à préempter l’ensemble, sauf s’il constitue un tout indivisible. Le droit de préemption ne concerne que les aliénations à titre onéreux (ventes), excepté celles consenties à des parents ou des alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus.

Les exceptions

Ce droit est exclu pour toutes les mutations à titre gratuit (donation, partages entre cohéritiers…) et dans le cas d’une expropriation pour cause d’utilité publique. Il est écarté si le fermier se trouve dans l’impossibilité de se substituer à l’acquéreur, car il ne peut pas fournir la contrepartie convenue (apport en société, bail à nourriture, échanges parcellaires…).

Le droit de préemption du fermier prime sur celui de la Safer, à condition d’exploiter le bien depuis au moins trois ans, mais il est supplanté par celui de l’État, des collectivités publiques et des établissements publics.

Formalisme

Deux mois pour accepter

Le notaire chargé de la vente notifie le projet au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou par acte d’huissier. La notification précise le prix, les charges, les conditions demandées, ainsi que les modalités de la vente projetée. Cette communication vaut offre de vente.

Le fermier dispose de deux mois pour accepter ou former une acceptation conditionnelle, ou pour refuser expressément ou tacitement. La réponse doit être adressée au propriétaire par LRAR ou par acte d’huissier. Le preneur qui estime que le prix et les conditions de la vente sont exagérés a la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour une demande en fixation de la valeur du bien dans les deux mois.

Exploiter pendant neuf ans

Le fermier qui acquiert par préemption est tenu aux mêmes obligations que le bailleur qui exerce la reprise en vue d’exploiter (article L.412-12 du code rural). Il doit donc exploiter le bien préempté pendant au moins neuf ans. La Cour de cassation exige, en outre, que cette exploitation se fasse en qualité de propriétaire. Cette obligation interdit donc au fermier de louer, de vendre avant l’expiration de ce délai. Mais, en réalité, elle est limitée. Le fermier qui ne remplit pas son obligation en donnant à bail avant l’expiration de la période court seulement le risque d’être condamné à verser des dommages-intérêts.

Isabelle Lejas