Gagner en tranquillité en sécurisant son Gagner en tranquillité en sécurisant son bail par écrit

«Il est conseillé de conclure un bail écrit mais, attention, pour les baux de plus de douze ans, leur signature devant notaire est obligatoire. Pour ceux inférieurs à cette durée, un simple enregistrement­ de 25 euros auprès des services des impôts les sécurise », déclare maître Caroline Varlet-Angove, avocate au barreau de Paris, spécialiste en droit rural.

La forme verbale reste valable mais limite les précisions sur les parcelles concernées, le titulaire ou le terme du contrat. Le bail écrit grave dans le marbre­ le montant et les modalités de paiement du fermage­, ainsi que la durée du contrat et, plus généralement, les conditions du bail.

« Lors de la conclusion du bail, il faut déjà penser à la sortie, conseille l’avocate. La rédaction d’un état des lieux n’est pas obligatoire mais celui-ci permettra de prouver les éventuelles améliorations ou dégradations du fonds. » Ce document, signé par le bailleur et le fermier­, renseigne notamment sur l’état des chemins, des fossés, des clôtures, des haies et des arbres. Des analyses de terres et les rendements des cinq dernières années doivent­ y figurer. « S’entourer d’un expert foncier agricole pour sa rédaction donnera­ la possibilité de relever tous ces éléments avec précision », poursuit l’avocate.

Chiffrer les frais d’avocat

Un état des lieux commun avec le preneur sortant et l’entrant est également autorisé. Il permet de faire des économies en ne réalisant qu’un seul acte. Cet inventaire peut aussi être rédigé par une seule des deux parties. Il sera valable­ en l’absence de réponse sous un délai de deux mois suivant son envoi par lettre recommandée à l’autre partie.

Pour limiter les problèmes de preuve, durant la vie du bail, la conservation de tous les échanges avec le bailleur est conseillée. Notamment les quittances de loyer qui prouvent l’existence d’un contrat, surtout lorsqu’il s’agit d’un engagement verbal. En cas de conflit sur le fermage, diverses actions existent pour obtenir une révision de son montant.

Si un recours en justice doit être formé, la procédure contentieuse se déroule devant le tribunal paritaire des baux ruraux et débute par le dépôt d’une requête par lettre recommandée. Une audience de conciliation est organisée pour tenter de régler le litige à l’amiable.

À défaut, une audience de jugement sera fixée. « La représentation par un avocat n’y est pas obligatoire mais compte tenu de la technicité du droit rural, il est conseillé de se faire accompagner. Pour savoir à quoi l’on s’engage, il est nécessaire de demander une convention d’honoraires à l’avocat, qui précisera le mode de facturation et les modalités de règlement », précise maître Varlet-Angove.

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