Barèmes Comment fixer et payer le juste fermage

UNE LIBERTÉENCADRÉE

Rester dans les barèmes préfectoraux

Bailleur et fermier peuvent négocier librement le montant du fermage tant qu’ils restent dans les fourchettes fixées par un arrêté du préfet. Ce dernier est généralement consultable sur le site de la DDT (M) locale.

Le code rural précise que le fermage doit être négocié en fonction, notamment, de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire, et, éventuellement, de « l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement ».

Les loyers des bâtiments d’habitation sont aussi encadrés par des barèmes établis selon l’état des lieux, de leur confort ainsi que de leur situation par rapport à l’exploitation.

Solliciter l’avis d’un expert

« En fonction des départements, les arrêtés préfectoraux sont plus ou moins précis, explique Nicolas Doret, expert foncier agricole. Parfois, l’arrêté se contente de fixer une fourchette pour une parcelle qualifiée “de bonne exploitation”, par exemple. Le rôle de l’expert foncier est alors de redéfinir des critères à partir de cela. » Et même parfois de simplement définir ce qui est totalement absent des arrêtés préfectoraux. « À ma connaissance, aucun arrêté ne prend comme critère la proximité des bassins de vie. Tandis que pour des activités de cueillettes ou en circuits courts, on pourrait imaginer des loyers plus importants sur des parcelles à proximité de grandes agglomérations », poursuit-il.

Appliquer les majorations en cas de baux à long terme

Pour les baux ruraux à long terme, c’est-à-dire de plus de neuf ans, le fermage fait obligatoirement l’objet d’une majoration. Celle-ci est également fixée dans l’arrêté du préfet.

Pour les baux cessibles hors cadre familial, cette majoration se cumule avec une autre : le fermage peut, en plus, être majoré de plus de 50 % par rapport au maximum fixé par l’arrêté.

UNE ACTUALISATION ANNUELLE

Vérifier chaque indice

Les fermages des terres nues et des bâtiments d’exploitation doivent être actualisés chaque année en fonction du nouvel indice national des fermages. Il est publié traditionnellement en juillet. Ainsi, pour la période du 1^er octobre 2021 au 30 septembre 2022, l’actualisation du montant des fermages sera calculée selon la formule légale suivante : loyer par hectare en 2020 × 106,48/105,33 (indice 2021/indice 2020).

UNE CAPACITÉ LIMITÉE DU FERMIER À AGIR

Ne pas rater le coche de la troisième année

Si le fermage a été sous-évalué ou surévalué lors de la signature du bail ou de son renouvellement, le fermier comme le bailleur peut en demander la révision en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Mais attention, cette action n’est possible que durant la troisième année du bail et le fermage à réviser doit être inférieur ou supérieur d’au moins 1/10 du fermage au prix normal.

Demander une réduction en cas de catastrophe naturelle

Le fermier est en droit de demander, sous certaines conditions, une remise sur le prix de son fermage au bailleur s’il a perdu une partie de ses récoltes par des cas fortuits. Le gel, la grêle ou des inondations en font partie.

Alexis Marcotte