Foncier Transmettre son patrimoine grâce au démembrement de propriété

DÉFINITIONS

Le droit de propriété est composé de la nue-propriété et de l’usufruit.

Nue-propriété

C’est le droit de disposer d’un bien, de le modifier, voire de le détruire.

L’usufruit

C’est le droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus.

Démembrement

Lorsque ces deux droits n’appartiennent pas à la même personne, on parle de démembrement de propriété. Cette situation concerne tous types de biens (terres, bâtiments, parts de société).

OBLIGATIONS

Gestion du bien

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et ses accessoires. Il garde une grande latitude dans sa gestion. Il en supporte les charges (taxe foncière) et le déclare pour sa valeur en pleine propriété dans le cadre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le nu-propriétaire doit participer aux réparations majeures du bien. Si un bail d’habitation peut être signé par l’usufruitier seul, un bail rural sur un bâtiment ou du foncier démembré requiert l’accord du nu-propriétaire.

Manquement aux obligations

En cas de manquement de l’usufruitier à ses obligations, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir les actes nécessaires à la sauvegarde du bien : réparations urgentes, actions en justice, etc.

Fonctionnement

Donation avec réserve d’usufruit

Dans le cadre de la transmission du patrimoine familial, la donation avec réserve d’usufruit faite par les parents est la solution la plus utilisée. La nue-propriété est transmise aux enfants et les parents continuent de percevoir les revenus liés aux biens (le loyer, le fermage ou les dividendes).

Décès des usufruitiers

Le démembrement prend fin au jour du décès des parents. L’usufruit rejoint la nue-propriété. Les enfants deviennent pleins propriétaires, sans avoir de droits de succession à payer.

Coût

Fiscalité

Le code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien selon l’âge de l’usufruitier (voir le tableau ci-contre). Plus l’usufruitier est jeune, moins la donation de la nue-propriété est coûteuse.

Abattements

Lors de la donation en démembrement, la valeur de la nue-propriété sert de base imposable. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de biens à chaque enfant, en une ou plusieurs fois, tous les quinze ans, sans qu’il y ait de droits à payer. Le démembrement permet donc de transmettre par anticipation des biens à moindre coût. L’administration fiscale a confirmé, lors de récentes discussions, que ce type de schéma, de par son caractère familial, ne pouvait à lui seul constituer un abus de droit.

Particularité des biens ruraux

Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupement foncier agricole (GFA) bénéficient d’un abattement pour le calcul des droits de succession ou de donation. Depuis le 1^er janvier 2019, seuls 25 % de la valeur du bien rural sont retenus jusqu’à 300 000 euros et 50 % au-delà. Le bénéficiaire doit conserver les biens transmis pendant au moins cinq ans. Si la donation est réalisée sur du foncier soumis à un bail à long terme, dont le fermier est le donataire, le bail doit avoir été conclu depuis plus de deux ans au moment de la transmission. L’abattement s’appliquera même si la donation ne porte que sur la nue-propriété du bien.

Pauline Bourdois