Pierre PIERRE L’ancien et le neufne manquent pas d’atouts

Tout comme l’architecte, la personne qui décide d’investir dans l’immobilier doit bâtir un plan. En fonction de son objectif et de sa capacité financière, l’exploitant agricole souhaitant réaliser un tel placement a le choix entre plusieurs stratégies.

L’une d’elles consiste à acquérir un bien à une valeur décotée. Comment ? En l’achetant déjà occupé.

Acheter moins cher

À l’image du foncier agricole, la valeur d’un logement libre de location est supérieure à celle d’un logement loué. Cette différence s’explique par un usage moins contraignant du bien. Elle peut également varier en fonction de la durée restante du contrat de location en cours et de l’âge du locataire. Au-delà de 65 ans et sous certaines conditions de ressources, le renouvellement du bail devient automatique, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, possède des ressources inférieures à certains plafonds, ou encore lorsqu’il est en capacité de proposer une autre solution de logement au locataire.

L’autre possibilité pour acquérir un bien moins cher est de l’acheter dans les mêmes conditions que les opérateurs dits « institutionnels », comme les banques, les assurances ou les bailleurs sociaux (lire l’encadré ci-dessus).

Complément de retraite

Se lancer le plus tôt possible permet de rentabiliser au mieux l’achat, qu’il soit occupé ou non. L’investissement immobilier reste un placement à long terme, notamment lorsqu’il s’agit de se constituer un complément de revenus lors du départ en retraite.

Si l’immeuble est financé à crédit au cours de la carrière de l’exploitant agricole, les loyers permettront de rembourser, au moins, une partie des mensualités. Une fois la retraite venue et si la date de départ est concomitante au remboursement intégral du prêt, ces loyers compléteront la pension versée par la MSA. Un schéma d’autant plus intéressant compte tenu des taux d’intérêt historiquement bas, pratiqués actuellement par les organismes bancaires. Si l’agriculteur préfère, au contraire, percevoir un capital en vendant le bien au moment de son départ en retraite, il devra rester vigilant à l’égard de l’imposition de l’éventuelle plus-value réalisée, dont l’exonération totale d’impôts et de prélèvements sociaux s’acquiert au bout de trente années de détention.

La SCPI : le choix le plus simple et accessible

Pour ceux qui sont frileux à l’idée de gérer une location et redoutent des impayés dans les loyers, il est possible d’investir par l’acquisition de parts de SCPI (société de placement immobilier), dites « de rendement ». C’est ce qu’on appelle la « pierre papier ». Le patrimoine est composé en majorité de bureaux ou de locaux commerciaux. Le montant des revenus n’est pas garanti et n’est pas sans risque. Il varie en fonction de l’activité locative et des résultats de la SCPI. En revanche, acquérir des parts plutôt qu’un immeuble directement est davantage accessible. Le ticket d’entrée minimum dans ces sociétés varie d’une centaine à plusieurs milliers d’euros. Le taux de rendement courant des SCPI s’élevait à 4,5 % au 31 mars 2019, selon les dernières statistiques de l’Aspim et l’IEIF (1) du 22 mai 2019.

Alléger la note fiscale

Investir dans l’immobilier, c’est aussi la possibilité de faire d’une pierre deux coups. Au-delà de se constituer un patrimoine, l’exploitant pourra également diminuer le montant de son impôt sur le revenu. Le dispositif dit « Pinel » permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat d’un bien locatif neuf, selon la durée d’engagement à louer.

Une autre voie consiste à acheter un bien ancien nu (c’est-à-dire non meublé) à rénover. Sous certaines conditions, la facture des travaux viendra en déduction des loyers et l’excédant s’imputera sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros.

En cas d’acquisition et de mise en location d’un logement meublé, le propriétaire pourra déduire de ses loyers un abattement forfaitaire de 50 % s’il opte pour le régime de micro-BIC, ou toutes les charges liées au logement s’il décide d’être soumis à un régime réel d’imposition. L’aide d’un conseil juridique ou notarial permettra d’affiner le choix.

Alexis Marcotte

(1) Association française des sociétés de placement immobilier et Institut de l’épargne immobilière et foncière.

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