Louer ou acheter les terres exploitées Louer ou acheter les terres exploitées

Le bail rural est un contrat encadré par un statut impératif : le statut d'ordre public du fermage et du métayage. Lorsque l'agriculteur est locataire, il peut conclure avec son ou ses propriétaire(s) un bail rural ordinaire (neuf ans), un bail à long terme ou, depuis 2006, un bail cessible ou encore recourir au métayage, en viticulture notamment.

Réformer le statut du fermage ?

• Bail rural. La réforme du statut du fermage est un débat récurrent. « C'est ouvrir la boîte de Pandore !, reconnaît Dominique Barrau, secrétaire général de la FNSEA. Il faut se demander comment les propriétaires peuvent conserver un intérêt à mettre leurs terres à disposition. Mais on desservira l'intérêt général chaque fois que l'exploitant ne pourra pas travailler sereinement. » L'une des principales critiques du bail rural porte sur l'encadrement du prix du fermage. « Mettre en location des biens agricoles présente à l'heure actuelle une rentabilité locative décroissante, constate la société des agriculteurs de France (Saf) (1). Les parties doivent pouvoir négocier plus librement le montant du fermage (...). L'échéance de révision des minima et maxima doit être portée de six à quatre ans. » Une revendication qui pourrait être entendue par la Coordination rurale, à condition que « l'agriculteur perçoive des prix rémunérateurs ».

• Bail cessible. La Saf préconise par ailleurs de développer le bail rural cessible hors du cadre familial. Elle souscrit à la proposition des notaires de rendre, à l'occasion de la cession d'un fonds agricole, tous les baux liés à ce fonds cessible. Une orientation partagée par la section nationale des fermiers et métayers de la FNSEA. A l'opposé, la Confédération paysanne veut supprimer ce nouveau bail cessible, qu'elle qualifie de droit au bail payant. Elle souhaite étendre la cessibilité dans le cadre du dispositif existant mais en interdisant de monnayer la cession.

• Contrat libre. Certains prônent des alternatives au statut du fermage. Pour la Fédération nationale de la propriété privée rurale (FNPPR), il faut donner la possibilité de contracter librement en dehors du statut du fermage. La Saf souhaite que la location-gérance du fonds agricole puisse être utilisée en agriculture ainsi que la fiducie. Le contrat de fiducie permet au titulaire d'un bien ou d'un patrimoine (le constituant) d'en transférer la propriété à une personne (le fiduciaire) pour réaliser un objet contractuellement défini. En fin de contrat, le fiduciaire devra céder les biens qu'il détient au profit d'un bénéficiaire désigné par le constituant. L'utilisation de la fiducie pourrait permettre de passer outre le statut du fermage pour mettre en valeur des terres pendant une période donnée.

Investir ou faire appel à des investisseurs ?

• S'ouvrir à l'extérieur. L'achat de foncier constitue une charge pas forcément compatible avec les investissements liés à la modernisation de l'exploitation. Pour la Saf, « il est urgent de délester l'économie agricole de la charge du foncier » et l'ouvrir à des investisseurs extérieurs (lire l'encadré).

• Marché foncier. Selon la Saf, il faudrait aussi développer la liquidité du marché foncier, par exemple en permettant que le droit de préemption du preneur puisse profiter à un investisseur proposé par lui ou encore en créant un marché de la nue-propriété des terres agricoles.

_____

(1) Rapport de juin 2011 (disponible sur leur site).

Comment favoriser l'arrivée d'investisseurs extérieurs

« Les outils permettant les investissements peuvent se définir comme des fonds fonciers éthiques, et plus précisément des fonds d'investissements socialement responsables, préconise la Saf. Les contrats de location liant l'agriculteur à ces fonds devront s'inscrire dans une échéance à long terme. » La Saf envisage différents outils financiers : le GFA de type investisseur, la société en commandite par actions (statut retenu en 2006 pour la constitution de la foncière Terre de liens) ou encore des organismes de placement collectifs (de type fonds commun de placement « terre »). Jeunes Agriculteurs (JA) vient de faire des propositions pour recourir à de nouveaux capitaux lors de son dernier congrès. Son idée est de mettre en place des sociétés d'investissements et de faire gérer les terres par la Safer. « Il faut une déconnexion entre l'apporteur de capital et l'agriculteur afin que ce dernier reste maître de son exploitation », déclare Arnaud Tachon, trésorier de JA. 

[summary id = "10022"]