La chronique de Bernard Peignot : L’absence d’autorisation d’exploiter a mis fin au bail

L’histoire

Irène était titulaire d’un bail verbal sur une parcelle qu’elle mettait en valeur depuis plusieurs années. Yvon, qui attendait avec impatience de pouvoir reprendre la jouissance de la parcelle, avait donné congé à Irène pour s’opposer au renouvellement du bail, au motif qu’elle ne justifiait pas d’une autorisation d’exploiter.

Le contentieux

Irène, qui entendait poursuivre l’exploitation de la parcelle dans le cadre du bail renouvelé, avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. Elle s’était prévalue du dispositif visé aux articles L. 331-6 et L. 331-7 du code rural.

Il est vrai que selon le premier texte, si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter la validité du bail est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Et le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation dans le délai imparti par l’autorité administrative emporte la nullité du bail.

Selon le second texte, lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions relatives au contrôle des structures, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qui ne saurait être inférieur à un mois. Et en l’absence de demande d’autorisation dans le délai, le bailleur peut solliciter la nullité du bail. Ainsi, Irène avait fait valoir qu’elle n’avait reçu aucune mise en demeure. Dès lors, Yvon ne pouvait prétendre que le bail était nul pour lui refuser le renouvellement, de sorte que le congé devait être annulé.

Yvon avait conforté sa position. Irène avait, depuis la conclusion du bail, augmenté la surface de l’ensemble des terres qu’elle exploitait sans avoir sollicité une autorisation d’exploiter.

Les juges avaient accueilli la contestation d’Irène. Yvon n’aurait été fondé à s’opposer au renouvellement du bail, pour défaut d’autorisation d’exploiter, que si Irène avait reçu une mise en demeure infructueuse de régulariser sa situation au regard du contrôle des structures. Aussi, en l’absence de ce préalable obligatoire, Yvon ne pouvait arguer de la nullité du bail pour s’opposer à son renouvellement selon les juges.

Mais ce dispositif était inapplicable en la cause. Aussi, la Cour de cassation a-t-elle cassé l’arrêt d’appel. En effet, le bailleur est fondé à s’opposer au renouvellement du bail si le preneur ne justifie pas qu’il est en règle avec le contrôle des structures.

Or, il était acquis que l’exploitation d’Irène, dont la surface avait été étendue et dépassait le seuil fixé dans le département, était susceptible de relever de la procédure d’autorisation. Dès lors, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une action en nullité du bail mais de l’examen des conditions de son renouvellement, ne pouvait annuler le congé.

L’épilogue

Devant la cour de renvoi, Yvon pourra obtenir la validation du congé pour s’opposer au renouvellement du bail. Mais Irène pouvait-elle imaginer que l’agrandissement de son exploitation pourrait avoir des conséquences sur le sort du bail alors que la parcelle louée n’était pas affectée par l’opération d’agrandissement et que les droits du bailleur n’étaient pas en péril ?