Conformément aux dispositions de l’article 1709 du code civil, le bail ou contrat de louage est un contrat par lequel le bailleur remet une chose au preneur pendant un temps limité moyennant un prix convenu entre les parties. Il s’agit d’un contrat à exécution dite successive dans la mesure où le loyer sera payé régulièrement à des périodes que les parties auront fixées dans le bail.

Le bail est transmis

Le bail rural n’échappe pas à cette définition, même s’il est encadré par une règlementation d’ordre public. Le code rural et de la pêche maritime, en son article L. 411-34, encadre la résiliation du bail en cas de décès du preneur mais ne dit rien au sujet du décès du bailleur. Il faut donc se référer aux dispositions de l’article 1742 du code civil qui nous dit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur […] ».

Ainsi, le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Il sera transmis alors à ses héritiers qui devront faire une stricte application de la convention initiale des parties. Ils ne pourront en changer ni la durée ni le montant du fermage. Ils devront également verser en fin de bail les indemnités pour améliorations culturales, assurer la permanence et la qualité des plantations et effectuer les travaux nécessaires sur le bâti. Il n’y a pas lieu en conséquence de « refaire » un bail.

Les actions que le bailleur avait pu engager avant son décès seront également transmises à ses héritiers. S’il y a un partage avec attribution à chacun des héritiers de parcelles louées, le bail reste indivisible avec toutes les conséquences qui en résultent sur les actions postérieures engagées par ces derniers. Les actions du preneur devront également être exercées à l’encontre de tous les héritiers attributaires. Le sort des parcelles reste intimement lié quel que soit son attributaire, sauf en matière de vente.

Maryse Belliau, notaire membre du réseau Ruranot