L’histoire

Par acte du 20 juin 1982, Aurélie avait donné à bail à long terme à un couple d’exploitants un domaine agricole comprenant des parcelles et une maison d’habitation. Par acte du 7 octobre 1996, le bail avait été cédé à Laurent et Claire, nouveaux preneurs. Ces derniers avaient fait construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments d’exploitation et aménager une chambre supplémentaire dans la maison.

Le contentieux

Estimant que ces constructions avaient apporté une plus-value au fonds loué, Aurélie avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du montant du fermage du bail renouvelé, tenant compte de la valeur locative de ces constructions.

À défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent, sauf conventions contraires. À défaut d’accord, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail. Le prix est établi dans les conditions de l’article L. 411-1 du code rural.

Les juges paritaires pouvaient-ils tenir compte de la valeur des améliorations apportées par Laurent et Claire ? Pour Aurélie, aucun doute. Elle avait bénéficié de l’accession à la propriété des constructions édifiées par les preneurs, intervenue au cours du bail précédent. Ces améliorations, bien que réalisées irrégulièrement, avaient nécessairement augmenté la valeur du fonds loué et devaient pouvoir être prises en compte dans le fermage du bail renouvelé. Mais Laurent s’était opposé à cette solution. Outre une majoration du fermage, il se trouverait, en fin de bail, privé de toute indemnité au titre des améliorations.

Les juges avaient tranché en faveur d’Aurélie. En cas de non-respect de l’autorisation préalable du bailleur en vue de permettre au preneur de réaliser des améliorations, qui exclut toute indemnisation de ce dernier en fin de bail, le bailleur est fondé à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications que les preneurs ont réalisées irrégulièrement.

Mais la Cour de cassation a censuré cette solution. Il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur qui ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme. Dès lors, les aménagements irrégulièrement apportés au fonds loué par le preneur, qui ne donnent lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être pris en considération pour la fixation du fermage du bail renouvelé.

L’épilogue

Le prix du fermage du bail renouvelé sera donc fixé sur les mêmes bases que le précédent. Le preneur qui a irrégulièrement réalisé des améliorations sur le fonds loué ne peut être sanctionné deux fois, au niveau du fermage et en fin de bail. À la fin du bail, il sera seulement privé de toute indemnité au titre de ces améliorations.

La chronique de Bernard Peignot