L’histoire

Judith était propriétaire de plusieurs biens immobiliers dont certains avaient été donnés à bail à long terme à Maxime. A la suite de difficultés financières, Judith avait été placée en liquidation judiciaire. Dans le cadre de cette procédure, une ordonnance du juge commissaire avait autorisé la vente par adjudication (aux enchères), en un lot unique des immeubles appartenant à Judith. Le 17 novembre 2017, la société des Belles Terres avait été déclarée adjudicataire de ce lot et par acte du 1er décembre suivant, Maxime avait exercé son droit de préemption sur l’ensemble des parcelles.   

Le contentieux

Estimant avoir perdu une chance de devenir propriétaire des biens dont elle avait été déclarée adjudicataire, la société des Belles Terres avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du droit de préemption de Maxime, et, à titre subsidiaire, en cantonnement de ce droit aux seuls biens inclus dans le bail. La question soumise aux juges était délicate. Maxime pouvait-il exercer son droit de préemption à l’occasion de la vente sur adjudication de l’ensemble des biens de Judith alors que son bail ne portait que sur une partie de ces biens ?

Pour la société des Belles Terres, une réponse négative s’imposait. Le droit de préemption est un accessoire du bail qui doit être cantonné au bien objet de ce bail. Et elle avait invoqué une jurisprudence de la Cour de cassation du 16 janvier 1980 selon laquelle le droit de préemption, en cas d’aliénation par le bailleur, ne s’applique, sauf le cas d’indivisibilité, qu’aux biens qui sont l’objet de la location. Or, il n’existait aucune indivisibilité entre les parcelles données à bail et les autres biens mis en vente.

« Le preneur pouvait-il exercer son droit de préemption sur l'ensemble des biens mis aux enchères ? »

Mais pour Maxime, il existait une autre jurisprudence bien établie. Le preneur adjudicataire est admis à préempter l’ensemble des biens, alors même que son bail ne porte que sur une partie des parcelles aliénées, dès lors que les terres mises aux enchères forment, économiquement, un tout qu’il aurait été périlleux et inopportun de démembrer.

Les juges avaient tranché en faveur de Maxime. D’une part, la substitution pure et simple à l’adjudicataire du bénéficiaire du droit de préemption conduit au transfert de propriété au seul profit de celui-ci, aux conditions de la vente aux enchères. D’autre part, dans la mesure où le cahier des charges de la vente mentionnait une mise à prix globale de l’ensemble des biens composant un lot unique, ce qui excluait une répartition des parcelles entre l’adjudicataire évincé et le preneur, ainsi que la fixation de leurs prix respectifs, la demande de cantonnement du droit de préemption aux seuls biens inclus dans le bail devait être écartée. La solution a été validée par la Cour de cassation.

La cause est entendue. Le droit de préemption du fermier s’applique à tous les biens qui constituent un lot dans le cas d’une vente aux enchères. Aussi, la Société des Belles Terres qui connaissait le risque d’exercice de ce droit par Maxime ne pouvait invoquer une atteinte, tout au plus, à son intention d’acquérir, qu’elle avait manifestée en connaissance de ce risque.