Le bail rural environnemental est un bail rural dans lequel les parties insèrent des obligations environnementales pour le fermier. Il peut être de 9 ans, à long terme, ou cessible. Autrefois, il pouvait être reproché par le bailleur au fermier une dévalorisation des terres (salissement, réduction de la surface exploitée, baisse de rendements...), du fait des pratiques environnementales choisies par ce dernier. Les procédures allaient parfois jusqu’au paiement d’une indemnité pour détérioration, voire une résiliation. L’air du temps ayant changé, ce sont plutôt les bailleurs qui exigent aujourd’hui de leurs fermiers des pratiques plus respectueuses de l’environnement, afin d’assurer la durabilité agronomique de leur patrimoine.

Trois cas de figure

Désormais, le bailleur peut, lors de la conclusion, du renouvellement ou de la cession d’un bail, y insérer des obligations environnementales et cela dans trois situations :

- Si le bailleur veut maintenir des pratiques écologiques déjà en place, telles que la certification à l’agriculture biologique (AB), ou des infrastructures écologiques comme celles exigées par des contrats Natura 2000 (haie, mare, jachère, fossé, nichoirs…). Ces infrastructures doivent demeurer, ou un taux minimal à maintenir peut être fixé au bail. Par exemple, « des haies d’au moins 2 m de haut, le long de 40 % des parcelles ».

- Si les biens loués sont compris dans un périmètre particulièrement sensible (zones humides d’intérêt environnemental particulier, trame verte ou bleue, monument classé patrimoine naturel…). Les parties peuvent alors insérer une ou plusieurs obligations prévues à l’article R.411-9-11-1 du code rural (lire l’encadré ci-dessous).

- Si le bailleur est une personne de droit public, une association environnementale agréée, une entreprise solidaire, une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation. Il peut insérer n’importe quelle contrainte visant à la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, à la prévention des risques naturels et à la lutte contre l’érosion. Denis Rochard, du réseau notarial Ruranot, considère que toute clause personnalisée (ad hoc) risquerait de ne pas être reconnue par les tribunaux et ce malgré une récente jurisprudence portant à confusion (1).

Risque de résiliation

Le non-respect d’une ou plusieurs des clauses peut entraîner une résiliation du bail ou son refus de renouvellement, sans que le bailleur ait à prouver un quelconque préjudice. À cet effet, le rédacteur du bail aura soin de préciser comment le bailleur peut s’assurer concrètement du respect de ces pratiques : certification par un tiers, distances, surfaces, visite annuelle, analyse…

Même si le code rural prévoit que le fermage d’un tel bail peut se situer en dessous des minima fixés par arrêté préfectoral, « on constate que les loyers de ces contrats ne sont pas forcément revus à la baisse », note Denis Rochard.

Gaia Campguilhem

(1) Cass 3°civ, 6 février 2020 n°18-25.460.