Céder le bail

Une faveur accordée au fermier

En principe, l’article L.411-35 du code rural interdit la cession du bail. Il existe, cependant, des exceptions. Elles concernent les membres de la famille. Le fermier peut transmettre son bail à son conjoint, à son partenaire lié par un Pacs participant à l’exploitation des terres louées, ou à un descendant majeur ou émancipé. La cession du bail étant une faveur accordée au preneur, elle est soumise à l’autorisation préalable du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).

À un descendant

Un lien de filiation

Il faut entendre par descendants du preneur, les enfants ou les petits-enfants. Elle n’est donc pas autorisée au profit d’un gendre, comme il a été jugé par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 1951. Elle n’est pas non plus permise au profit d’un neveu.

Des conditions à remplir

Outre la condition d’âge, le descendant doit être en règle avec le contrôle des structures. Selon l’article L.331-6 du code rural, au moment de la prise d’effet de la cession, le cessionnaire doit faire connaître au bailleur la superficie et la nature des biens qu’il exploite déjà. Si une autorisation d’exploiter doit être obtenue, le texte précise que la validité de la cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. La compétence professionnelle du candidat est appréciée dans le cadre du contrôle des structures. Selon la jurisprudence, le cessionnaire d’un bail rural qui est titulaire d’une autorisation d’exploiter n’est pas tenu de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité (diplômes agricoles dont la liste est fixée par l’arrêté ministériel du 29 octobre 2012) ou d’expérience professionnelle (cinq ans minimum au cours des quinze dernières années sur le tiers de la SAU (surface agricole utile), moyenne régionale prise en référence pour la fixation du seuil de contrôle par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, SDREA). À défaut d’autorisation ou de demande présentée par le cessionnaire, la cession du bail est nulle et le bailleur pourra demander la résiliation du bail.

Sans demande préalable

Une cession prohibée

La cession faite sans autorisation préalable est une cession prohibée. Selon l’article L.411-31 du code rural, elle est sanctionnée par la nullité de l’acte et constitue un motif de résiliation du bail initial. La résiliation n’intervient pas de plein droit. Elle doit être demandée en justice auprès du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) par le propriétaire.

Bail à long terme

La clause antifamiliale

Dans un bail à long terme, les parties peuvent convenir que les descendants du fermier ne pourront pas bénéficier des dispositions de l’article L.411-35 du code rural. C’est ce qu’on appelle la clause antifamiliale. Elle ne concerne pas le conjoint. Une telle clause n’est pas permise dans un bail de 25 ans comportant une clause de renouvellement par tacite reconduction. Il faut donc vérifier si ce type de clause apparaît ou non dans le bail.

Hors cadre familial

Le bail cessible

Depuis la loi d’orientation agricole de janvier 2006, la cession est possible au profit de tiers (hors cadre familial) mais sous certaines conditions. Ne peut être cédé qu’un « bail cessible ». Il doit être régularisé sous la forme authentique, c’est-à-dire rédigé chez le notaire. Une clause doit indiquer expressément la possibilité de céder le bail à d’autres personnes que celles prévues à l’article L.411-35 du code rural. Il doit avoir une durée minimale de dix-huit ans. En contrepartie, son prix est majoré.