Les parcelles avaient été louées deux fois

L’histoire

Par acte sous seing privé du 20 décembre 1991 enregistré le 21 décembre, Luc et René, propriétaires indivis, avaient consenti à Anne un bail rural sur diverses parcelles. Vingt-trois ans plus tard, par acte sous seing privé du 15 janvier 2014, enregistré le 1^er mars 2021, René avait conclu au profit de Paul un bail rural sur les mêmes parcelles. Un litige portait sur un projet de vente des parcelles.

Le contentieux

Anne avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande tendant à ce que soit reconnue à son seul profit l’existence d’un bail sur les parcelles objet du litige. Pour sa part, Luc, bailleur, avait sollicité reconventionnellement la nullité du bail conclu par René, décédé depuis, au profit de Paul.

Lequel des deux baux devait recevoir la priorité ? Pour Anne, seul son bail consenti le 20 décembre 1991, régulièrement enregistré et renouvelé à plusieurs reprises devait l’emporter et lui permettre de conclure à l’éviction de Paul. Quant au bail conclu avec Paul, il devait être annulé, puisqu’il portait sur des parcelles dont l’occupation était régulière. Les juges paritaires avaient opté pour cette solution. Le bail rural consenti à Anne était valable et antérieur à celui de Paul. Aussi, l’annulation du bail de ce dernier s’imposait-elle.

Mais une telle solution ne pouvait satisfaire Paul. Pour lui, le bail consenti par le bailleur sur des parcelles qu’il a précédemment données à bail à un tiers n’est pas nul. Aussi avait-il saisi la Cour de cassation qui lui a donné raison. En présence de deux baux successifs portant sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents, le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable à l’autre preneur.

Le bail de ce dernier n’est pas nul par suite de sa conclusion sur des parcelles déjà louées, mais seulement inopposable à celui dont le bail a acquis le premier date certaine. La décision de la cour d’appel a donc été censurée, la Cour de cassation privilégiant l’inopposabilité sur la nullité.

L’épilogue

De cette histoire on retiendra que nullité et inopposabilité sont deux institutions contraires. La nullité concerne la formation du contrat. Lorsqu’elle est prononcée, elle implique l’anéantissement du contrat, tant entre les parties qu’à l’égard des tiers. L’inopposabilité est une sanction destinée à protéger exclusivement les tiers.

La cour de renvoi ne pourra donc que constater que le bail consenti à Paul lui ayant été déclaré inopposable, Anne pourra obtenir l’expulsion de ce dernier des parcelles louées et, si elle démontre un préjudice, solliciter de son bailleur une indemnisation.