Le bailleur et le fermier devaient passer leur chemin

L’histoire

Émilie était propriétaire de plusieurs parcelles, en nature de polyculture, dont la parcelle cadastrée section AE cadastre 2, laquelle jouxtait plusieurs terrains d’herbage appartenant à Remi. Ce dernier les avait donnés à bail à un exploitant en vue d’y faire paître son troupeau. Pour accéder à ces terrains, Remi et le fermier utilisaient un chemin de bordure ayant pour assiette la parcelle AE cadastre 2 appartenant à Émilie.

Le contentieux

Émilie ne supportait pas les passages de Remi et de son fermier sur sa parcelle, d’autant qu’ils disposaient d’un accès au sud de leurs terrains, matérialisé par un chemin cadastré AC 25 appartenant à une association syndicale. Elle les avait assignés en dénégation de servitude et en interdiction de passage sur sa parcelle.

Remi et le preneur à bail avaient demandé, à titre reconventionnel, que fût constatée l’existence d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle cadastrée d’Émilie ou, à titre subsidiaire, une servitude légale de passage pour cause d’enclave. Il est vrai qu’en vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. Pour Remi et le fermier, il n’y avait aucun doute : ils ne pouvaient utiliser régulièrement le chemin cadastré AC 25 car il était privatif et figurait sur une parcelle appartenant à une association syndicale dont ils n’étaient pas membres.

Les juges avaient tranché en faveur de Remi et de son fermier. Ces derniers ne pouvaient passer sur le chemin cadastré section AC 25. Et si le fermier avait déjà emprunté ce chemin, cette tolérance de passage n’avait pas été maintenue. Aussi, Remi bénéficiait selon les juges d’une servitude légale pour cause d’enclave sur la parcelle cadastrée section AE cadastre 2 appartenant à Émilie.

Mais cette solution a été censurée par la haute juridiction. La servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne.

L’épilogue

Émilie pourra faire juger par la cour de renvoi que Remi et son fermier ne pourront se prévaloir d’aucune servitude de passage sur sa parcelle. Pour ces derniers, la solution est sévère. Ils devront renoncer à utiliser le chemin de bordure matérialisé sur cette parcelle. Pour accéder à leurs terrains d’herbage, ils devront négocier avec l’association syndicale, à titre de tolérance, le droit d’emprunter le chemin cadastré AC 25.