Pacte de rachat

Solder ses arriérés

Autrement appelée vente avec faculté de rachat, la vente à réméré est définie par le code civil comme un pacte par lequel la personne endettée vend son bien en se réservant la faculté de le reprendre plus tard, moyennant la restitution du prix principal et des frais annexes. « À l’aide de son prix de vente, elle pourra solder tous ses arriérés, se reconstituer un peu de trésorerie, et se refaire une “virginité bancaire” qui lui permettra ensuite de retourner voir son banquier (généralement un autre établissement…) pour solliciter un prêt destiné à racheter sa maison ou son exploitation », explique Maître Philippe Rousseau, notaire à Poitiers (86).

Modalités de la vente

5 ans maximum pour le réméré

La durée maximale du réméré, c’est-à-dire de l’option de rachat du bien vendu, est de 5 ans, avec possibilité d’y mettre un terme avant l’échéance. En pratique, il est souvent prévu une durée de 36 mois. « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable », prévient l’article 1662 du code civil.

Prix Décoté

Pour sécuriser l’acquéreur, le bien n’est pas vendu à sa valeur vénale, mais subit une décote, généralement de 20 %, pouvant aller jusqu’ à 40 %.

Convention d’occupation

Garder la jouissance du bien

« En règle générale, cette vente avec faculté de réméré se doublera pour le vendeur d’une convention qui lui permettra de garder la jouissance du bien (maison, exploitation), moyennant le versement d’une indemnité à son propriétaire, improprement appelée loyer ou fermage », indique Me Philippe Rousseau. Attention, la facture peut vite monter avec les années, comme dans l’exemple ci-contre.

Droits de l’acquéreur

Cession possible

L’acquéreur n’acquiert la propriété complète du bien qu’au terme du délai fixé dans le contrat. Il peut toutefois céder le bien acquis, en sachant que ce dernier reste grevé d’une faculté de réméré au profit du premier vendeur. Celui-ci peut exercer son action contre un second acquéreur, quand bien même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat (article 1664 du code civil).

Rachat

Lourde facture

Pour récupérer son bien, le vendeur doit rembourser non seulement le prix principal, selon le tableau des valeurs de rachat (voir exemple ci-contre), mais encore les « frais et loyaux coûts de la vente », selon l’article 1673 du code civil, ainsi que les réparations et améliorations apportées à la chose vendue. Il ne peut redevenir propriétaire qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.