L’histoire

Colette avait consenti à Olive un bail à long terme pour une durée de dix-huit ans portant sur un domaine agricole situé au cœur de la Thiérache. En raison de difficultés de trésorerie, Olive avait tardé à payer les fermages des années 2014 et 2015.

Aussi, Colette lui avait-elle fait délivrer un premier commandement de régler les fermages arriérés. À défaut de congé, le bail s’était renouvelé à compter du 1er octobre 2016. Quelques semaines plus tard, Colette avait fait délivrer à Olive un second commandement de payer les fermages dus au titre des années 2014 et 2015.

Le contentieux

Olive ne s’étant pas acquitté de sa dette, Colette avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et en expulsion de ce dernier.

Selon l’article L. 411-31, I, 1° du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. En outre, pour Colette, les conditions visées par ce texte paraissaient bien remplies. Elle avait fait délivrer deux commandements de payer les fermages des années 2014 et 2015, qui étaient restés impayés.

Certes, à défaut de congé, le bail s’était renouvelé à compter du 1er octobre 2016, postérieurement aux commandements de payer, mais pour autant, Colette n’entendait pas renoncer à son action en résiliation du bail dont les conditions paraissaient remplies.

D’ailleurs, son avocat avait invoqué une jurisprudence qui semblait imparable. Selon celle-ci, il peut être tenu compte de manquements antérieurement au renouvellement du bail dont l’effet se fait sentir sous l’effet du bail renouvelé et qui se sont poursuivis.

Olive, qui n’avait pas nié être en retard pour régler les fermages, avait fait valoir que le bailleur ne saurait se prévaloir de motifs produits au cours du bail primitif pour demander la résiliation du bail renouvelé. La demande de résiliation ne pouvait, donc, aboutir selon lui.

Les juges avaient pourtant accueilli la demande de Colette. Mais la Cour de cassation, saisie par Olive, a censuré cette solution. Le renouvellement du bail en ce qu’il entraînait la formation d’un nouveau contrat privait Colette de la possibilité d’en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré. La résiliation du bail n’était pas encourue, peu importait que les défauts de paiement n’eussent pas été régularisés après le renouvellement.

L’épilogue

Colette pouvait-elle éviter cette situation ? Elle aurait dû délivrer congé à Olive avant le 1er avril 2015 pour s’opposer au renouvellement du bail en se fondant sur les retards de paiement.

Cependant, à cette date, seule l’échéance de 2014 était impayée. De plus, aurait-elle dû délivrer deux mises en demeure espacées de trois mois au titre de cette échéance et saisir ensuite le tribunal en résiliation.

Désormais, Olive aura été prévenu et devra respecter les obligations nées de son bail.