Travaux sur des parcelles louées : Comment demander l’indemnité pour amélioration au fonds

Avertir le bailleur

Deux mois avant les travauxstrong

Si aucune clause du bail ne les a prévus, réaliser des travaux ou des investissements sur une parcelle louée n’est pas libre. L’article L. 411.73 du code rural liste les travaux nécessitant l’autorisation du bailleur, et ceux pour lesquels il bénéficie d’un droit d’opposition. Dans les deux cas, son accord doit être acquis avant le premier coup de pioche ou le premier tour de toupie. Le preneur doit lui communiquer, deux mois avant le début des travaux, un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Cet état doit être adressé au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Un simple avertissement verbal ne saurait suffire.

Exceptionsstrong

Certains travaux peuvent être exécutés sans l’autorisation du propriétaire. Ils sont également précisés à l’article L. 411-73 du code rural.

Cette absence d’autorisation ne dispense pas pour autant le fermier d’avertir préalablement le bailleur des travaux envisagés.

Si le bailleur refuse ou reste silencieuxstrong

Selon le même article ainsi que les types des ouvrages envisagés, le silence du bailleur peut être considéré comme un accord implicite de réaliser les travaux. Dans le cas contraire, ou si celui-ci a fait part expressément de son refus, ils pourront ainsi être autorisés par le tribunal paritaire des baux ruraux à la demande du preneur.

Demander l’indemnité

L’indemnité est exigible à la fin du bailstrong

L’article L. 411-69 du code rural encadre l’indemnité d’amélioration au fonds due au preneur sortant. Qui dit sortie, dit expiration du bail. Le fermier ne saurait réclamer son indemnité avant la fin de celui-ci. Il importe peu que la fin du bail résulte d’une résiliation pour faute du preneur ou d’un refus de renouvellement. Le fermier aura toujours 12 mois à compter de l’expiration du contrat pour demander le règlement de l’indemnité.

Le calcul de l’indemnitéstrong

Les modalités de calcul de l’indemnité sont précisées à l’article L. 411-71 du code rural. Elles diffèrent selon l’amélioration apportée. Dans tous les cas, l’indemnité n’est due que si les constructions ou aménagements réalisés conservent une valeur effective d’utilisation. Un coefficient de réfaction peut-être appliqué sur l’indemnité si les ouvrages ne sont pas en bon état ou si leur valeur d’usage est diminuée ou limitée. Si ceux-ci sont devenus inutiles ou obsolètes, aucune indemnité ne saurait être réclamée.

En cas de vente de la parcellestrong

L’acquéreur tiers doit être averti qu’il devra supporter, à l’expiration du bail, la charge de l’indemnité. Si le bien est préempté par le fermier, le prix de vente pourra être diminué pour tenir compte du montant de l’indemnisation.