Le foncier est souvent un point clé de la transmission d’une exploitation. Lorsque les terres sont louées, le fermier n’est pas autorisé à céder si le repreneur est hors cadre familial, sauf à disposer d’un bail cessible. Créé par la loi d’orientation agricole de 2006, ce type de bail est pourtant encore très peu utilisé.

Clause de cessibilité

« Sa principale particularité est l’introduction d’une clause de cessibilité qui permet au preneur de céder son bail à la personne qu’il souhaite », indique Annabelle Gennot-Caille, notaire conseil en milieu rural qui intervenait sur le sujet au nom des notaires de Bretagne lors du Space, le 19 septembre 2024.

Une fois inscrite dans le bail, la cession du droit au bail ne nécessite pas une autorisation du bailleur mais une information qui prend la forme d’une notification (par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). À défaut, la cession est nulle et le bail peut être résilié. « Le propriétaire peut s’opposer à la cession en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois en justifiant d’un motif légitime (exemple : manque de garantie du nouveau fermier) », souligne la notaire.

Loyer majoré et droit d’entrée

Ce droit de céder le bail a une contrepartie. Le bailleur peut majorer le fermage. Selon le texte, le prix est fixé selon les minima et maxima édictés dans chaque département et dont le maxima peut être majoré de 50 % incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à 18 ans. Autrement dit, la majoration de 50 % est calculée sur la base du loyer du bail à long terme. Le bailleur peut aussi demander un droit d’entrée au fermier au moment de la conclusion du bail ou au cessionnaire lors de la cession de bail.

Le texte précise que la durée minimale du bail cessible est de 18 ans. Comme tous les baux à long terme, le contrat doit être conclu devant un notaire sous la forme authentique. À défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire (par un commissaire de justice, ex-huissier) 18 mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de 9 ans. Le bail renouvelé reste toutefois un bail cessible et l’ensemble des clauses et conditions sont celles du bail initial.

Non-renouvellement du bail

À l’échéance du bail, le bailleur a le droit de s’opposer au renouvellement du bail en respectant un certain formalisme : envoi d’un congé 18 mois avant le terme par acte extrajudiciaire. Les motifs de non-renouvellement du bail sont prévus à l’article L. 411-31 du code rural : agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect par le preneur de clauses environnementales incluses dans le bail, défaut de paiement du fermage. « Attention, dans le cadre du bail cessible, il suffit d’un seul défaut de paiement et non de deux comme pour le bail de 9 ans pour résilier le bail après mise en demeure restée infructueuse au bout de trois mois », prévient la notaire.

Sans motif

Autre spécificité du bail cessible, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail sans motif. Cette liberté est compensée par l’obligation de verser au fermier une indemnité d’éviction. Elle correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. L’indemnité n’est pas due lorsque le bail n’est pas renouvelé pour un motif prévu.

En cas de vente, le droit de préemption du fermier s’applique mais ce dernier ne peut pas contester le prix et les conditions demandées devant le tribunal. La vente de la parcelle grevée d’un bail cessible n’ouvre pas de droit de préemption à la Safer dès lors que le bail a été conclu depuis au moins trois ans.

Avantages fiscaux

Comme il s’agit d’un bail de 18 ans, le propriétaire bénéficie de tous les avantages fiscaux liés aux baux à long terme : exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (donation, succession), exonération partielle d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), exonération de la taxe de publicité foncière.

Isabelle Lejas