Le seuil applicable est celui en vigueur au jour de la conclusion du contrat. S’il est modifié au cours du bail et devient inférieur à la superficie louée, la dérogation au statut reste applicable pour toute la durée du bail. En revanche, à l’échéance, le bail renouvelé est soumis entièrement au statut. Si la surface louée diminue au cours du bail et passe sous le seuil fixé par arrêté préfectoral, l’exclusion partielle du statut du fermage ne s’appliquera qu’au bail conclu ou renouvelé au terme d’une période de neuf ans à compter de la division.

Pour bénéficier de l’exclusion partielle, les biens loués ne doivent ni constituer un corps de ferme, c’est-à-dire une unité économique et culturale complète, ni une partie essentielle de l’exploitation, au regard tant de la surface exploitée que de l’activité du preneur.

Le bail de petite parcelle n’a pas à être écrit, et n’a pas à être précédé d’un état des lieux. La durée minimum de neuf ans ne lui est pas applicable, ainsi que la prohibition des clauses de reprise au cours du premier bail. Le fermage peut se fixer librement. Le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption en cas d’aliénation du fonds par le bailleur.

Toutes les autres dispositions du statut du fermage demeurent applicables, et notamment les indemnités dues au preneur pour les améliorations, l’interdiction de cession ou de sous-location. Le tribunal paritaire des baux ruraux reste seul compétent pour juger des difficultés entre les parties au bail. Les parties restent libres de soumettre volontairement leurs conventions au statut du fermage, et renoncer ainsi à tout ou partie des dérogations autorisées par la loi.

Clément Pauline, notaire membre de Ruranot