Lorsque la propriété du fonds est démembrée entre usufruit et nue-propriété, l’usufruitier peut consentir seul la cession du bail. En effet, c’est lui seul qui a la qualité de bailleur. L’accord du nu-propriétaire n’est pas requis.

Pour rappel, le fermier est autorisé par la loi à transmettre son bail à un conjoint qui participe à l’exploitation ou à un descendant avec l’accord du bailleur ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux. Mais cette demande doit être préalable à la cession. Depuis 2016, la cession doit être constatée par écrit. La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l’acte. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.

Toutefois, la jurisprudence a admis que l’autorisation du bailleur puisse être tacite, c’est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession dès lors qu’il s’agit d’actes non équivoques manifestant clairement qu’il agrée le cessionnaire. Pour l’établir, les juges s’attachent à une suite de comportement témoignant d’une réelle acceptation par le bailleur du changement d’exploitant. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.