En principe, le preneur peut céder son bail à ses descendants majeurs ou émancipés mais à une condition : avoir l’autorisation préalable du propriétaire (avant d’avoir cédé). Depuis 2016, la cession doit être constatée par écrit. Si le bailleur s’oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d’autorisation doit se baser sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession.

Attention toutefois car dans votre cas il s’agit d’un bail de 18 ans. Or dans un bail à long terme, les parties peuvent convenir que les descendants du fermier ne pourront pas bénéficier des dispositions de l’article L.411-35 du code rural sur la cession de bail. C’est ce qu’on appelle la clause antifamiliale. Une telle clause n’est toutefois pas permise dans les baux de 18 ans comportant une clause de renouvellement par tacite reconduction. Vous devez donc vérifier que ce type de clause n’apparaît pas dans votre bail.

Concernant les conditions du bail, le bail est cédé dans les mêmes conditions. Attention toutefois car il y a des règles particulières en cas de bail renouvelé. Le bail renouvelé qui succède au bail de 18 ans en cours à la date de publication de l’ordonnance du 13 juillet 2006 reste soumis aux dispositions particulières des baux à long terme. Ainsi, la majoration de loyer continue de s’appliquer même en l’absence de stipulation contractuelle selon la jurisprudence. Si une clause exclut la possibilité de céder aux descendants, elle est toujours applicable. Auparavant, la jurisprudence considérait que le bail renouvelé constituait une nouvelle location soumise aux dispositions du bail de 9 ans. La majoration du prix initialement convenu ne pouvait plus être conservée. Les baux à long terme échus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2006 n’entrent pas dans le champ d’application de cette ordonnance. Les baux renouvelés qui leur font suite sont devenus des baux ordinaires de 9 ans.

Dans votre situation, tout dépend donc de ce qui s’est passé au terme du premier bail : avez-vous conclu un nouveau contrat à long terme ? Le bail a-t-il été reconduit automatiquement ? Qu’en est-il de la clause antifamiliale ? Vous devez vérifier dans votre bail tous les éléments et contacter votre notaire pour savoir quelle est la législation qui s’applique à votre cas.