En principe, selon l’article L. 411-4 du code rural, lors de la conclusion d’un bail rural les parties doivent établir un état des lieux. Toutefois, le non-respect de cette obligation n’a aucune incidence sur la validité du bail. L’état des lieux a pour objectif de constater la situation matérielle de l’immeuble et de faire l’inventaire des lieux à la date d’entrée en jouissance du locataire. Ce document présente une grande utilité pour chacune des parties, notamment pour déterminer, à la fin du bail, les améliorations apportées ou les dégradations subies par le fonds.

Selon l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état, sauf preuve contraire. Cependant, cette présomption de bon état à l’entrée ne s’applique pas aux terres, selon la jurisprudence.

L’état des lieux n’est pas le seul mode de preuve possible. La loi autorise le fermier à apporter la preuve des améliorations par tout moyen de droit commun.

L’état des lieux doit être établi de manière contradictoire et à frais communs, dans le mois précédant l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant. Si, à l’expiration de ce délai, l’état des lieux n’a pas été dressé, la partie la plus diligente peut en établir un unilatéralement et le notifier à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Les photographies peuvent servir de preuve si nécessaire, mais il est toujours préférable de rédiger un état des lieux en amont plutôt que de devoir rapporter la preuve ultérieurement. Il n’est jamais trop tard pour rédiger ce document, qui pourra vous éviter bien des difficultés par la suite.