En cas de vente de terres louées, pour bénéficier d’un droit d’achat prioritaire, il faut répondre à plusieurs conditions : avoir la qualité de fermier en place, avoir exercé la profession d’agriculteur pendant au moins trois ans (mais pas obligatoirement sur le fonds loué), avoir exploité par soi-même ou avec sa famille les biens mis en vente, et ne pas posséder un fonds rural d’une superficie supérieure à trois fois le seuil de surface défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles et compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne.

Pour avoir la qualité de fermier en place, il faut justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire d’un bail rural opposable au propriétaire. Celui qui se prétend fermier doit donc rapporter la preuve de l’existence d’un bail rural pour pouvoir préempter.

« En cas de bail verbal, la preuve peut être établie par tous moyens. »

A priori, c’est vous qui avez la qualité de fermier en place aux yeux du propriétaire, même si les terres sont exploitées par le Gaec. La mise à disposition des terres à la société n’entraîne pas le transfert du bail au nom de la société. C’est donc à vous de rapporter la preuve de l’existence du bail pour prétendre être prioritaire pour l’achat des terres louées. En cas de bail verbal, la preuve peut être établie par tous moyens. Elle ne peut pas résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. En revanche, le paiement effectif d’un loyer est un élément de preuve déterminant. Les juges du tribunal paritaire des baux ruraux apprécient au cas par cas.

Si vous disposez véritablement d’un bail sur la parcelle, même verbal, nous vous conseillons de charger un commissaire de justice (ex-huissier de justice) d’envoyer une sommation interpellative au propriétaire. Vous lui demanderez de déclarer si, réellement, il a vendu le terrain et à quelle date. Vous pourrez plus facilement apporter la preuve du jour où vous avez pris connaissance de la vente. Si la vente est réalisée, elle peut être sanctionnée par la nullité.

L’action en nullité ouvre la possibilité soit d’une substitution du preneur évincé à l’acquéreur sous certaines conditions, soit de l’allocation de dommages et intérêts. C’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. La saisine doit avoir lieu dans les six mois de la connaissance de la date de la vente.