Pour obtenir un droit de préemption, il faut avoir la qualité de fermier en place. En principe, les contrats de vente d’herbe tombent sous le coup du statut du fermage et donc du droit de préemption. D’après l’article L.411-1 du code rural, toute cession exclusive des fruits de l’exploitation, lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir, est réputée constituer un bail rural. Il s’agit d’une présomption de bail rural. Pour la renverser, le propriétaire doit démontrer que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée du fonds, ni dans l’intention de faire échec au statut du fermage.

La convention n’est susceptible d’échapper au statut du fermage que si des raisons légitimes (circonstances économiques, accident) justifient la cession temporaire des fruits de l’exploitation. Si le propriétaire ne peut pas apporter cette preuve, le contrat sera soumis au statut du fermage et donc au droit de préemption.

Il a été jugé par la Cour de Cassation que les ventes d’herbe, même purement saisonnières, qui sont reconduites au cours des périodes successives au profit d’un même acquéreur, entrent dans le statut du fermage. Dans l’immédiat, vous devez indiquer au propriétaire votre volonté d’acquérir la propriété et le faire savoir au notaire. En cas de litige, vous devez vous adresser au tribunal paritaire des baux ruraux pour faire requalifier la convention.