Selon l’article L. 417-1 du code rural, le bail à métayage est un contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur (métayer) qui s’engage à le cultiver en partageant les produits et les charges avec le bailleur.

« Le bail à métayage se distingue du bail à ferme par un mode particulier de rémunération », confirme Lionel Manteau, avocat honoraire spécialiste en droit rural.

Ce type de contrat est un bail rural soumis à deux conditions particulières :

  • Les fruits et charges de l’exploitation sont partagés dans les mêmes proportions entre le bailleur et le preneur. À défaut, le bail peut être requalifié en bail à ferme ;
  • La direction de l’exploitation est assurée par le preneur seul.

Concernant les charges, elles sont en totalité partagées à l’exception des frais de main-d’œuvre et charges locatives qui doivent être assumées par le preneur, les taxes foncières et les grosses réparations sont à la charge du bailleur.

Partage des produits…

« En matière de proportion entre le bailleur et le preneur, la répartition se fait, en principe selon la règle du tiercement (1/3 pour le bailleur et 2/3 pour le preneur). Il n’existe qu’une dérogation à la règle du tiercement. La part incombant au bailleur ne peut excéder un tiers de l’ensemble des produits », précise l’avocat. Cependant, au cas par cas, les tribunaux peuvent fixer une proportion plus avantageuse pour le bailleur selon les investissements que celui-ci aurait réalisés.

Dans votre hypothèse, vous parlez d’une rémunération à hauteur de 10 %. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre chambre d’agriculture pour savoir s’il existe des particularités locales concernant le bail à métayage dans votre zone qui vous permettrait de déroger au principe de la règle du tiercement.

… et des charges

Selon les textes, le partage des charges doit se faire dans les mêmes proportions que celui portant sur les produits. « Certaines pratiques régionales (métayage au quart franc) tendaient à exonérer le bailleur de toute participation aux charges de l’exploitation. Dans un arrêt du 25 novembre 2008, la Cour de cassation a considéré que cette pratique entraînait la requalification en bail à ferme. Compte tenu des pratiques locales, une réforme apportée par la loi du 27 juillet 2010 permet au préfet du département, par arrêté, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux de pouvoir déroger à cette règle du partage des charges », précise Lionel Manteau.

« Si rien n’est prévu dans le contrat qui lie les deux parties, le partage des dépenses est réalisé selon les mêmes règles que le partage des produits. Si vous souhaitez procéder à une répartition différente, il est impératif de prévoir une clause en ce sens avec le notaire », souligne l’avocat. Dans votre hypothèse, si vous souhaitez être rémunéré à hauteur de 10 % sur les produits, vous devrez assumer 10 % des charges.

Il faut rappeler qu’au niveau fiscal, les loyers touchés par le bailleur ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ce sont des revenus qui se classent dans la catégorie des bénéfices agricoles.

À noter qu’en matière de durée, le bail à métayage est soumis au statut du fermage avec une durée minimale de neuf ans. Toutefois, le bail à métayage peut être résiliable tous les trois ans à la seule volonté du preneur qui doit donner préavis dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale.

De son côté, le bailleur ne bénéficie pas de cette possibilité de résilier le contrat tous les trois ans. Pour lui, ce sont les dispositions du statut du fermage qui s’appliquent. Par ailleurs, le métayer bénéficie du droit au renouvellement, du droit de préemption et du droit aux indemnités de sortie.